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1、房地产企业的营销已从产品营销阶段、概念营销阶段进入到品牌营销阶段。塑造强势品牌,进行品牌营销已成为房地产企业号令市场的通行证。房地产品牌营销是指以品牌的创建、管理、价值拓展为基础,以品牌价值、个性为核心的品牌传播与销售行为。房地产品牌营销既不同于一般的品牌策划,也不同于通常的市场营销。一般的品牌策划注重品牌的创建和品牌资产的积累,其目的是打造名牌或强势品牌;通常的市场营销则注重采取多种常规手段,促进产品的销售,往往缺乏可持续性。而品牌营销是一种“双剑合璧”的经营模式,它既注重创名牌与品牌资产的积累,也强调在品牌经营过程中的市场销售业绩;既充分利用品牌的影响力和持久性,又能满足消费者
2、对个性、品味、文化等精神层面的需要,强调的是创造品牌价值和个性,因为品牌的情感力量往往最能打动消费者。房地产品牌营销存在的问题1.曲解品牌的内涵现在的房地产企业已越来越重视品牌,但对于品牌内涵还存在不少误解。如认为品牌就是名牌,做品牌就是做精品,做品牌就是炒作概念等。其实房地产品牌不仅包括产品质量、功能、属性,还包括价值、个性、文化等精神层面的要素,是一个内涵丰富的综合性概念。做精品与做品牌有一定的关系。“做房地产精品”是建立在全面质量管理的基础之上的,其目的是塑造楼盘精品,属于产品的范畴。塑造强势房地产品牌包含塑造楼盘精品的基础工作,但两者并不等同。品牌以产品为基础和前提,产品随
3、着市场需求的变化而变化更新,具有短暂性,但品牌具有长久性和稳定性。品牌在本质上代表着卖者交付给买者的产品品质、利益和服务的一贯性的承诺。名牌具有较高的知名度美誉度和忠诚度,三者缺一不可。品牌知名度可以在短期内通过广告或炒作迅速增加,但对品牌的普遍认可、美誉、忠诚却是单一的广告或炒作所无法做到的。2.品牌缺乏核心价值品牌的核心价值是品牌的精髓和灵魂,它以满足消费者的需要为中心,兼顾企业利益和社会利益,是品牌市场引导力和影响力的关键。一个品牌独特且具有价值的部分通常会表现在核心价值上。如万科的核心价值是“创造健康丰盛的人生”,品牌标识语是“建筑无限生活”,其项目的设计、建造,以客户为
4、伙伴、以客户满意为标准的优质服务都是对这一理念的诠释和延展;保利地产的核心价值可总结为“和谐”,以不断推出的新项目和以人为本的设计来塑造其“和谐生活,自然舒适”形象。然而,国内的很多品牌特别是中小品牌,其核心价值不明确或根本没有核心价值,广告十分随意,诉求主题年年变化,品牌形象松散模糊。尽管大量的广告投入能在短期内促进销售,但几年下来却发现品牌没有得到普遍的认同,品牌这一无形资产也没有得到有效积累。跨地区经营的房地产企业,一般都是通过副品牌策略,让新老项目共用已打响的品牌,如万科·城市花园(成都),中海·翡翠湖岸(上海)。这时,品牌核心价值的作用就显得尤为重要了。新项目秉承已有品牌
5、,会迅速获得异地消费者的认可,为企业节约大量的广告和市场推广费用,其原因可归结为对这一品牌在技术、设计、品质、服务、亲和力上的高度认同。而这种认同,主要是通过具体的、富有感染力和说服力的品牌核心价值及宣传逐步建立和实现。3.个性不鲜明在房地产业普遍存在着一种追随潮流、盲目模仿的现象,而房地产企业产品开放性和易模仿的特点也导致同质化竞争日益严重。即使在倡导和追求产品个性的今天,一个良好的规划设计,一种新颖的建筑外型,一套结构合理、分隔有序,居住舒适的楼宇住宅在其面市后,很快就会被“克隆”,很容易在市场上找到仿制品。品牌没有特色,如同人没有个性一样,不会引起消费者的注意和兴趣。因此,要
6、想在众多相似的产品中独具特色、脱颖而出,必须塑造自己的品牌个性。产品容易被模仿,惟有品牌具有差异性和独特性,很难被复制;产品没有生命,惟有品牌个性鲜明,感染和吸引众多买者。只有突出个性,寻找品牌个性和买者利益的结合点,加以策划营造,才能激发消费者的兴趣和购买欲望。从很多楼盘热销现象可看出,市场呼唤具有个性化特征的楼盘,如沿海绿色家园专注于绿色、健康,三盛宏业的园林地产独具特色,SOHO的现代、时尚,都受到消费者的热烈追捧。4.靠炒作进行品牌营销几年前,房地产商凭借一个独特的创意,一个虚幻的概念,就可以立足于市场,如欧陆风格、空间蒙太奇等。但大量名不符实的概念炒作,一半是利用人们的好
7、奇、无知、盲从,一半是利用了信息的不对称,无所顾忌、信誓旦旦地对消费者进行误导,这显然不利于建立人们对品牌的信任和好感。时间的流逝让人们买房越来越回归理性,客观要求开发商必须以综合要素来满足消费者需要,以品牌号令市场。显然,炒作可以得逞于一时,但终究难以长久5.缺乏品牌整合规划和管理我国房地产企业在品牌经营过程中做过很多努力,但往往是想到什么就做什么,没有全面系统的品牌规划。他们做的只是品牌的一个方面、一个局部,或价位,或质量,每个企业都强调自以为重要的环节,但很少有
