范勇：《物业公司对业主室内财产被盗的责任认定》

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1、物业公司对业主室内财产被盗的责任认定作者：范勇   [要点提示] 物业管理是指业主通过选取物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施、相关场地进行维修、养护、管理所进行的相关活动。双方当事人之间存在事实上的物业管理服务关系，但由于双方并未对业主私人财产的保管、保护进行特别约定，故不应对业主室内财产丢失承担赔偿责任。    [案情]   抗诉机关：山东省人民检察院。   申诉人(一审被告、二审上诉人)：山东永大物业管理公司(以下简称永大物业公司)。   被申诉人(一审原告、二审被上诉人)：胡勇燕、吴澍。    1999年10月，吴澍、胡

2、勇燕购买了山东永大房地产开发有限公司开发建设的济南市历城区洪楼南路23号永大百花园9号楼4单元302室房屋一套。山东永大房地产开发有限公司已将该小区的物业管理事宜委托永大物业公司。吴澍、韩勇燕在入住时，由该房地产开发公司与永大物业公司共同为其出具了永大百花园业主公约、永大百花园住户手册等入住手续。吴澍、韩勇燕入住该小区后，一直向永大物业公司交纳物业管理费。8   2005年9月13日早，吴澍、谢胡勇燕发现其家中部分财产被盗，随即向永大物业公司的值班人员报警。次日上午，又向山大路派出所报警称：其家中被盗现金7000元左右、手提电脑一台、三星手机和摩托罗拉手机各一

3、部，建行、中行卡各一张。另据永大物业公司提供的值班记录和值班人员的证言材料证实，事发前一天晚23时50分许，派出所工作人员曾到该小区查岗，认为永大物业公司的值班人员太少，要求增加人员。事发当日凌晨3时56分许，与吴澍、胡勇燕住在同一单元的101室业主曾向永大物业公司的值班人员报警称其家中被盗。值班人员又随即向110报警。2005年9月22日，永大物业公司针对该小区发生的盗窃事件召开了专门会议，会议的主要内容为进一步加强物业管理工作，加强小区的夜间巡逻。   就被盗财产的赔偿事宜，吴澍、谢胡勇在与永大物业公司协商未果的情形下，遂提起诉讼。   [审判]   8山

4、东省济南市历城区人民法院经审理认为，吴澍、胡勇燕和永大物业公司虽然未签订物业管理合同，但房地产开发商已把其所住小区的物业管理事宜委托给永大物业公司，事发前吴澍、胡勇燕一直向永大物业公司交纳物业管理费，双方之间存在事实上的物业管理关系。永大物业公司应按其对业主的服务承诺，负责小区内日常安全巡逻工作。永大物业公司安排的夜间值班人员较少，对此当地派出所工作人员也提出了批评和建议，要求其增加人员。事发后，永大物业公司召开专门会议，决定进一步加强物业管理工作，联系当地警务区和治保会，加强小区的夜间巡逻，说明永大物业公司在夜间巡逻这一环节上没有尽到职责，应当对吴澍、胡勇燕

5、被盗的财产损失承担主要赔偿责任。吴澍、胡勇燕对住宅内的贵重物品没有尽到切实的安全保障义务，应承担一定的责任。根据双方的过错程度和责任大小，酌情确定吴澍、胡勇燕承担20％的责任，永大物业公司承担80％的赔偿责任。   依照民法通则第一百零六条及第二款之规定，判决：被告永大物业公司赔偿两原告被盗的三星牌手机损失2304元、摩托罗拉手机损失1444.8元、笔记本电脑损失9719.7元、现金7000元，以上四项共计20468.5元，限被告永大物业公司于判决生效之日起10日内付清。   宣判后，永大物业公司不服一审判决，提起上诉。山东省济南市中级人民法院经审理认为，原审

6、认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照民事诉讼法第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审判决后，永大物业公司又向济南市人民检察院提起申诉。8山东省人民检察院抗诉称：本案永大物业公司与吴澍、胡勇燕之间形成一般的物业管理合同。双方并未对业主室内财产的保管、保护进行特别约定。根据国务院《物业管理条例》，永大物业公司没有保护业主室内财产的义务，对业主室内财产丢失无须担负赔偿责任。参照济南市物业管理办法第17条规定，永大物业公司只是在责任范围内协助维护小区治安。再参照济南市物业服务收费管理实施办法(试行)第12条的规定，物业管理收费项目中

7、并不包括对业主室内私人财产的保护或赔偿的费用。本案损害结果的发生系因犯罪行为所致，且本案涉及的盗窃案尚未侦破，对于是否发生过盗窃事件、被盗窃品的价值等事实均无法证明。法院根据单方报案记录作为定案依据，系认定案件基本事实缺乏证据证明。综上，一、二审判决由永大物业公司对业主室内财产被盗的损失承担主要责任系认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误，请依法再审。山东省高级人民法院经再审认为，根据国务院物业管理条例的规定，物业管理是指业主通过选取物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施、相关场地进行维修、养护、管理所进行的相关活动。本案永大物业

8、公司与吴澍、胡勇燕虽未订立物业管理合同