深圳绿海金鼎广场策划营销推广方案

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1、绿海﹒金鼎广场营销方案深圳星联地产2006.061目前，金鼎广场项目开始进入营销阶段，工作的重点将围绕产品营销全面展开。产品营销，是市场实现过程，是房地产资金从实物形态向货币形态的惊险一跳的过程。能否得到市场的接受？能否实现利润目标？能否快速消化？等等，系统、全面和科学的营销策略和方案，是项目市场目标的实现的基本途径和手段。前言引言2一项目分析二营销总则三销售方案四推广方案五价格方案本提案是项目的营销策略的整合报告，主要从项目营销的各基本要素入手，提出较为系统、全面和客观的分析和归纳，构筑绿海﹒金鼎广场的整体营销框架，并为各具体操作方案，提

2、供清晰的方向、目标和任务。提案分五个部分：3第一部分：项目分析第一部分：项目研究一）整体市场状况二）SWOT分析三）客户群细分p14五）置业者简析p17四）客户特征p154户型配置目前市场商品房为多层、小高层、高层建筑，户型以中等户型居多，而且从销售局面来看，销售最快的也是中等户型，大多数尾盘剩余未卖出的均是大面积户型，此点充分说明萍乡地区现代家庭人口结构还是购买力，均实际偏向于中等户型。建筑形态收入低的市民倾向购买多层，收入高的市民倾向购买高层住宅。园林环境目前仍比较落后，为数不多的项目拥有围合花园小区的楼盘，在萍乡更显先进、时尚，受到市

3、民追捧，销售局面较好。物业管理萍乡目前无论是物管方面的观念还是软硬条件皆比较落后，但广大市民对优质物管的呼声逐渐越来越高。现场营销大多数项目操盘手法简单、落伍，现场布置、气氛营造、销控方式、营销配合都一般。部分新兴大盘逐步走向营销时代.如:(塞纳名城、香溪美林为代表项目)。项目规模目前本楼盘总体规模较小，萍乡市场上总建面达15万以上的逐步增多，萍乡大盘时代即将到来。前言一）整体市场状况（1）5前言1.市场动态（2）前言一）整体市场状况（2）总体市场趋势：萍乡市场（市区）的土地供应在03至05年度开始紧缩，但总体供应依然较大（安源新区）。今年

4、与去年同比价格整体上扬10%左右，房地产市场的繁荣在05达到顶峰。从今年开始，政府新政策不断出台，市场总体的火爆程度有所放缓，市场进入调整期，销售形势有所减弱，但总体依旧被看好。城域市场特色：萍乡市场价格上涨原因主要有两种，商品房整体素质提高、城市发展加快。少数置业者为二次置业（换房）或买房投资，初次置业还是占主力，市场销售的主力户型依然是以三房两厅130㎡居家型物业为主，但市场的销售的户型面积在逐步变小，从160平方米的三房到140平方米的三房，到现在110—140的三房为主，未来的三房向功能实用、经济型三房转变。6前言一）整体市场状况（

5、3）客户群体特征：家庭购买为主，基本上是全家人共同参考整个置业过程，但决策都以本人占主导地位。置业群总体上比较成熟、理性，决策周期较长，而且，决策不在于购房者本人，其参考决策群有较强的影响力。项目的销售的过程中，对参考决策群的把握也将成为重要方向之一。基本分区思考：萍乡居民的居住习惯与其它中等城市一样，就近居住、生活和工作。根据城市的现状加上结合路网的通达性不高，置业的消费群体主要来自以上几个区域，一是市区（本项目属于市区），二是湘东片区。三是安源片区。四是为上栗及芦溪片区。7前言一）整体市场状况（4）相关销售政策：从市场调研中发现，萍乡房

6、地产市场比较规范性，在预售的审查上严格。本项目暂未拿到预售证，还不能公开销售。银行对贷款的控制较严，首期必须在三成以上，而且手续审查严格。项目相对位置：经过多年的建设，城市形态已基本拉开，以安源新区及金三角未来发展的重点，代表的人口经济活动较为频繁的区域向新区拓展。而绿海﹒金鼎广场正处在城市成熟片区，属于老城区，处在号称江南第一广场，秋收起义广场核心位置，与萍乡传统商业旺区交通十分便利。8前言二）SWOT分析（1）1、S（strength）：优势分析1）人文项目在浓郁的历史人文片区，秋收起义广场。2）景观景观得天独厚，较大的广场景观面，使楼

7、盘成为真正的广场物业。3）交通项目邻近火车站及汽车站出行十分便利4）配套项目处在于成熟片区，周边银行、超市、中西餐厅、休闲中心一应俱全。92、W（weakness）：劣势分析3）规模楼盘属于单体结构，整体无园林绿化，缺少居住氛围1）定位本项目定位混乱，无明确市场定位。2）户型户型结构不合理，基本上都是暗厨暗卫。前言2.SWOT分析（2）前言二）SWOT分析（2）103、O（opportunity）：机会分析1、土地供应本区域土地供应量稀缺，同档次高层新盘几乎空白。2、置业信心萍乡房地产市场涨幅不大，很多县镇购房人群进城置业，前景普遍被看好，

8、置业信心较高。3、整体质素目前市场产品各类户型、面积和功能都有较大提升，但整体质素的确提高与市场购买接受能力脱节4、整体营销代理公司提前介入本项目。前言二）SWOT分析（3）11