9.9密度分区 等

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1、1密度分区:在超常规的发展态势下，城市土地面临极大的需求压力，对于规划决策的理性化提出更高的要求。由于缺乏合理的和完整的城市密度分区作为规划依据，开发总量过大和密度分布的不合理是许多城市发展面临的一个主要问题。根据微观经济学区位理论，从宏观、中观、微观三个层面，确定城市开发总量和城市整体密度（此处密度即为开发强度），建立城市密度分区的基准模型和修正模型，进行各类主要用地的密度分配，为确定地块容积率，制定地块密度细分提供原则性指导。宏观层面，以“城市总体规划确定的用地规模人口为土地供应的基本参考，根据城市社会和经济发展的未来趋势，结合相关经验类比分析”，推

2、测“各类建筑的需求量以及占城市经济建筑总量的比例”。通过综合权衡“社会经济发展建筑需求总量”与“环境标准可接受程度”两方面因素，确定城市整体密度。中观层面，采用“计量数的精细方法”，通过建立“基准模型”、“修正模型”对城市进行密度分区。基准模型遵循微观经济学效率原则，以交通区位、服务区位和环境区位作为密度分区基本影响因素，按照各因素空间格局和影响权重，将城市空间划分为若干基准密度分区，确定不同开发强度区域的整体结构。修正模型是在效率原则的基础上，引入生态原则、安全原则、美学原则、文化原则等来修正基准模型，将模型扩展，形成基于效率原则的基准密度分区和基于其

3、他原则的修正密度分区。微观层面则是对各密度分区当中具体地块密度进行细分，总体原则是各地块密度分配结果总和不能导致建筑总量的明显突破，这一层面的密度分配考虑到土地用途、地块规模、交通条件和城市设计四个方面的影响。10（城市密度分区方法体系结构图)城市密度分区原则法从城市建筑总量确定，到地区密度分配，再具体到地块密度分配，逐级进行密度控制，系统结构清晰。较之传统的从单个局部地块出发，就地块论地块制定容积率的做法，城市密度分区从全局出发，宏观控制规划地块开发总量，进而确定局部地块开发强度和建筑密度，层层推进，为控制性详细规划提供参考依据与外部框架，具有全局性和

4、科学性。10《湛江市城市规划管理技术规定》中对开发强度的控制指标：用地开发强度控制居住区人口密度和用地开发强度控制指标建设区住宅层数人口毛密度（人/公顷）容积率建筑密度（%）居住区小区组团居住区小区组团居住区小区组团旧城区1～3（低层）2703400.91.032354～6（多层）3704004901.31.31.62830327～9（中高层）4705006201.61.62.0252830≥10（高层）80090011002.83.23.5202225新区1～3（低层）2502900.80.930324～6（多层）3403704701.21.21.52

5、528307～9（中高层）4304706001.51.51.9222225≥10（高层）75086010702.63.03.3202022注：1、人口规模按照100平方米住宅建筑面积/户，3.2人/户的标准计算。2、本表规定的指标均为上限。用地规模处于小区与居住区之间的居住用地开发强度控制指标参照居住区开发强度控制指标执行。用地规模处于组团与小区之间的居住用地开发强度控制指标参照小区开发强度控制指标执行。零散居住用地参照组团开发强度控制指标执行。3、临街居住建筑需配套商业裙楼的，建筑密度可按上述规定乘以1.1～1.2系数。4、对城区内属于“旧城镇、旧厂房

6、、旧村庄”改造项目用地的建筑容量，按照政府批准执行的专项规定的要求执行。5、居住用地可配套不超过项目建筑总面积10%的商业建筑，但不应设置噪音较大的、对居民生活造成严重影响和干扰的商业娱乐设施。商业、办公用地开发强度10商业、办公用地（含旅馆用地、酒店用地）建筑密度和容积率控制指标表类型旧区新区建筑密度容积率建筑密度容积率低层≤50%≤1.5≤45%≤1.3多层≤45%≤2.7≤40%≤2.4高层≤40%≤5.5≤40%≤5.0注：1、建筑临21米以上城市道路的，其容积率指标可适当增加。临≥21米且＜40米城市道路，其容积率不大于上表的1.1倍；临40米

7、以上城市道路，其容积率不大于上表1.2倍。2、超高层建筑容积率超过上表规定的，应对其用地规划指标进行专项论证。3、大型商业、物业建筑（即建筑基底占地面积在1万平方米以上的，含1万平方米）的项目可突破上述建筑密度和容积率的要求，但须经过专项论证。工业用地开发强度控制指标工业用地的建筑密度、容积率应符合以下规定，同时应符合《工业项目建设用地控制指标（试行）》的要求。工业用地建筑密度、容积率控制指标表用地分类建筑密度（%）容积率一类工业≥30至≤50≥1.0至≤2.0二类工业≥30至≤45≥0.8至≤1.6三类工业≤40≥0.6至≤1.2注：发展备用地不得参与

8、总用地平衡。普通仓储用地开发强度控制指标建筑密度及容积率应符合以下规定普通仓储用