促进房价合理回归的政策建议 -

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1、促进房价合理回归的政策建议摘要房地产业是关乎国计民生的重要产业，但是近年来，我国的房价持续上升，持续走高的商品住宅价格已经成为全社会普遍关注的焦点。高房价给居民的生活带来了沉重的负担，同时也影响了我国的经济发展水平与城市化进程。因此，政府采取的政策措施抑制高房价现象成为一个重要的课题。本文从高房价产生的原因及影响入手，利用西安市2002～2011年期间的数据，通过主成分分析法建立西安市商品住宅价格影响因素计量模型的实证分析，提出政府抑制房地产价格不断上涨的政策措施。关键词：高房价；主成分分析法；政策措

2、施1研究背景房地产业是我国国民经济的重要支柱，房地产业关联度高，带动力强，已经成为我国国民经济的支柱产业。我国房地产行业经过了几十年的发展，取得了一系列的成就。房地产行业的发展，对加快我国住房建设步伐、有效启动各类住房消费、改善社会环境和居民居住条件发挥了重要的作用，同时房地产行业的发展促进了人民生活水平的提高和国民经济的增长。近几年来，随着住宅商品化规模的持续扩大，各类商品房被大量开发，与此同时，购房者的需求也在不断增加，房地产热度一直未减，从而导致房地产价格居高不下。房价一直保持持续上涨的态势并且

3、价格高得已经超出了普通老百姓所能承受的范围。房地产价格上涨过快成为阻碍社会稳定和谐及制约房地产业和金融业健康发展的一个重要原因，给中国的经济发展和社会稳定带来了许多负面影响。房价的过快上涨已经引起民众、企业、专家学者、媒体舆论和政府的高度关注。房地产行业为什么会出现价格过快上涨的局面、影响其价格上涨过快的主要原因是什么、各类因素对房地产价格的影响程度有多大，此类问题一直是业界的研究重点，如何运用更加科学有效的方法对房地产价格进行分析和研究已经成为当前的热点问题，因此需要把理论和实践结合起来，并且在此基

4、础上，找到房地产健康稳定可持续发展之路。城市房价受政治、经济、社会、行政、自然等多方面因素的交叉影响和共同制约，同时国家也在不断推出抑制房价过快增长的政策，通过多方面工作加大力度抑制房价过快上涨。然而由于执行力度不够、我国房地产市场不成熟、以及政策不完善等各种现实原因使其成效大打折扣。基于这一背景，对影响房价变动的因素进行理论分析和实证研究，并以此为基础提出具有建设性的政策建议，就具有非常重要的意义和价值。因此分析影响房价的不断上涨的原因及其机理，并在此基础上构建定量分析模型，为政府出台调控房价的政策

5、提供理论依据。2国内外研究现状2.1国内研究现状张红、李文诞认为影响北京市住宅实际价格的因素是住宅实际建造成本、实际国内生产总值，实际建设成本对住宅价格的影响起决定性的作用，并运用住宅价格回归模型和二次曲线趋势模型对住宅商品房价格的变动趋势及影响因素分析[1]。杨贵中采用1997~2005年9年的数据，以地区国内生产总值等六个指标因素为自变量，成都市房价为因变量，建立多元线性回归模型，并对因变量进行模拟分析，得出：市区人口和住宅施工面积是成都市房价影响因素的最重要的因素，预测的房价值和实际房价值的相一

6、致[2]。杨东构建灰色关联度模型，得出家庭户数、城市化水平、居民人均可支配收入影响成都房价的主要因素，城市化水平对房价的影响最深刻，建造成本则是最小影响因素[3]。李永红在研究重庆房地产价格因素时，指出：房地产固定投资额、土地价格、人均GDP、居民可支配收入、建筑成本和房地产竣工面积，依次由大到小影响房地产价格[4]。马莉莉采用了定性和定量的因素分析，分析了昆明市住宅房地产的现状，指出了昆明市房地产市场中存在的问题，并采用了多元回归的方法，得出的结论是：昆明市长期的房地产价格城市常住人口、房地产贷款数

7、量、贷款利率、地价、建筑成本关系显著[5]。胡浩志使用1999~2009年的月度数据，运用SVAR方法对货币政策、房地产市场与宏观经济波动之间的动态关系进行了经验研究。研究发现，存在通过对房地产影响的宏观经济的政策传导渠道，在货币政策调控房价方面，选择金融机构信贷规模作为中介目标比较有效[6]。基于房价高涨现状，昌忠泽认为信贷扩张、土地财政和住房预售制度是中国房地产泡沫的三大根源，政府应加大公共财政体制改革，严格土地管理制度，同时开征物业税和房屋空置税，抑制房地产市场的过度投机行为[7]。余壮雄，林建

8、浩利用我国1996~2007省级面板数据的经验分析指出，政府的金融支持解释了房价上涨的六成，主张加强对开发商的信贷审查，规范土地一级市场，同时改变民众的住房观念与模式[8]。2.2国外研究现状西方的国家早已进入了资本主义的成熟时期，其房地产市场经济的机制的运行也很成熟。西方国家实证研究结果是丰富而实用的。Poterba采用了美国1980～1990年39个城市的年末数据，使用时间序列的回归分析方法，对自变量：住宅价格的平均数、建筑成本、人口因素和收入等指标