青都国际城开盘营销推广方案

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1、青都国际城开盘营销推广方案深圳迈都第一部分青都国际城营销工作预警（4月11号）一、青州房地产市场统计分析青州市近几年房地产市场宏观数据统计2004年2005年2006年平均增长率2007年（按增长率预计）施工面积（㎡）44.1万55.7万64.5万21.5%78.4万竣工面积（㎡）16.8万20.5万26.2万24.9%32.7万销售面积（㎡）18万20.7万24.6万16.9%28.8万销售额（万元）20230289633535532.65%46898销售均价（元/㎡）11231399143716281、2005年施工面积比2004年增长11.6万，增长率为26.3%；2

2、006年施工面积比2005年增长8.8万，增长率为15.8%。增幅较大。2、2004年、2005年、2006年三年期间，竣工面积与当年施工面积的比例都大于30%，销售面积都大于当年的竣工面积，并且三年连续上涨，销售额连续上翻。这是青州房地产正在从初级阶段大幅度提升的市场表现，也说明宏观调控对青州没有产生太大影响，青州的房地产市场2006年以前一直是理性健康地发展的。3、2004-2006连续三年的房地产销售面积平均每年为21万平方米，平均年销售额为2.8个亿，这些数字很小，说明青州的房地产市场容量很小。2006年青州的房地产销售面积为24.6万平方米，销售额只有3.355亿

3、元。4、预计2007年房地产销售面积和销售额可能会大幅度增大，大于前几年的增长率，但因基数低，增长量不会太大，成交量仍然不高。二、青州竞争项目统计简析16青都国际城开盘营销推广方案深圳迈都青都国际城竞争项目营销进度统计表序号项目名称地址/电话进度备注1中都·财富广场玲珑山路与尧王山路交汇处38878884.18奠基，4.20－4.30内部认购5月份开盘15万平方米左右，商、住同时2九州名座云门山路与南阳河交汇处32356664.20－4.30，二期开盘5栋多层，合一期3.5万㎡左右3体育场项目范公亭东路目前计划5.1开盘30栋多层，13万㎡左右4东方明珠前营子街现场清理约1

4、0万㎡5王府花园玲珑山中路，3253333二期限已经销售30%3万左右，已经销售30%尚余2万㎡左右6盛宏花园尧王山路5月份动工8万㎡7柳树湾花园车站前街与玲珑山路交口5.1认筹8万㎡8海带小区8、9月份竣工拆迁安置，10万㎡左右9南燕都西项目前营子街南燕都以西8、9月份竣工拆迁安置，10栋多层，7万㎡左右10益王府花园青州路由东方路,范公亭与青州南路东一街之间07年9月拆迁完拆迁安置，约134.9公顷(约2023.5亩)11后官营社区旧区改造尧王西路与镇武庙西街之间北关街以东围墙做好总计14万平方米，住宅：6万，酒店施公寓2万，商业2万，办公2万，12北辰小区暂时不影响市

5、场政府拆迁安置工程，占地45亩13中央商务区拆迁安置区主地块：北城大街北侧，另一块：北城绿地南侧暂时不影响市场政府拆迁安置工程，4.98公顷、500余户由以上统计可以看出：16青都国际城开盘营销推广方案深圳迈都1、青都国际城主要竞争项目，都将集中在4月下旬、5月份开始内部认购或者开盘；与本项目的内部认购和开盘周期严重撞车。2、中都·财富广场、九州名座、体育场项目、柳树湾花园、盛宏花园几个新项目推出的体量都非常大，加上王府花园的剩余体量，整体达到70万平方米以上，并且大多集中在4、5月份推出。市场有效供给量巨大。3、2007年年内可以入住（或者即将入住）的政府拆迁安置房量非常

6、大，大约有17万平方米，这部分住宅将绝大部分进入百姓手中，大量抵消住宅市场需求。4、大量的拆迁还在进行，市场潜在供给量巨大。三、项目基本情况1、青都国际城需要销售的面积，住宅3.9万平方米左右，商业3.1万平方米左右，共7万平方米左右。2、整体销售均价暂定不低于3000元/平方米。3、目前项目积累了700家目标客户，但是这部分客户大部分也在别的地方登记了，如何最大量争取这部分客户对项目的成功营销具有重要作用。综合以上统计和分析可以看出：1、项目要完全销售，将占城市很大的市场份额按照预计的2007年青州市房地产销售面积30万平方米计算，青都国际城全部面积销售完成，销售面积将占

7、到城市总销售面积的23%。按照均价3000元/平方米销售，将占到整个城市房地产销售额（按照5亿计算）的3000*7万/5亿=42%。2、拆迁安置抵消了大量的住宅市场需求而青州每年的市场容量非常有限，虽然有强制性消费（大量拆迁），但是由于有拆迁安置房，在一定程度上缓解了这种强制性消费，从而使得商品房市场显得更为严峻。16青都国际城开盘营销推广方案深圳迈都3、不但短期内有效供给量大，潜在供给量也很大，市场只会越来越严峻，竞争只会越来越激烈。4、有效目标客户不及时消化，极有可能流失。5、2007年4月以后，以及未来的几年