房地产开发税收征管

《房地产开发税收征管》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、房地产开发税收征管毛甲富内容安排一、房地产开发各环节的会计核算二、房地产开发各环节的涉税政策三、房地产开发的税收管理探析四、房地产开发土地增值税的清算五、房地产开发企业所得税的清算六、房地产开发其他税收的清算七、房地产开发的税收评估分析第一部分：房地产开发各环节的会计核算一、房地产开发经营特点1、工程跨年度，产生预付工程款。2、期房销售，产生预收售房款。3、周期长、风险大、回报丰厚。根据上述特点，税收必须采取预征。二、各环节的会计核算1、立项报建环节发生的报批报建费用通过“管理费用”核算。向有关部门预交的保证金通过“其他应收款”核算。2、筹集资金环

2、节取得的银行借款和其他借款通过“短期借款”核算，股东投入的周转金通过“长期应付款”核算。发生的利息费用通过“财务费用”核算。二、各环节的会计核算3、征地拆迁环节发生的土地出让金、土地转让费、市政配套费、契税及印花税、耕地占用税，土地办证费用直接通过“开发成本---土地费用”核算。拆迁补偿、安置动迁、农作物补偿等货币支出凭协议和领款凭证通过“开发成本---土地费用”核算。二、各环节的会计核算4、工程准备环节发生的勘察设计审查以及临时设施费用通过“开发成本—前期费用”核算。向政府部门缴纳的人防、检测等工程费用通过“开发成本—前期费用”核算。工程发包时收取

3、的保证金通过“其他应付款”核算。发生的“三通一平”工程费用未取得合法凭证时通过“预付账款”核算。二、各环节的会计核算5、工程建设环节预付桩基、土建、其他各项基础工程款时通过“预付账款”核算自购工程材料取得合法凭证直接通过“开发成本—建安费用”核算。欠付费用通过“应付账款”核算。二、各环节的会计核算6、开盘预售环节发生的广告宣传等售楼费用通过“销售费用”核算。预付售楼佣金通过“预付账款”核算。收取的房屋定金和预售房款通过“预收账款”核算。按“预收账款”计提各项“应交税金”，通过“待摊费用”科目核算。预缴各项税金冲减“应交税金”。二、各环节的会计核算7、

4、竣工交房环节预付各项工程款结算取得合法凭证将“预付账款”转入“开发成本”核算。欠付费用通过“应付账款”核算。预付售楼佣金取得合法凭证将“预付账款”转入“销售费用”核算。欠付费用通过“应付账款”核算。开发成本结转条件成熟时将“预收账款”转入“主营业务收入”核算。买方欠付费用通过“应收账款”核算。还建房屋按同项目销售价格同时通过“主营业务收入”和“开发成本—征地费用”核算。按占地面积和建筑面积分配结转已销商品房成本费用。将已销商品房“开发成本”转入“主营业务成本”。二、各环节的会计核算8、项目清算环节按税收政策清算各项应缴税金，清算与预提差额调整“待摊费

5、用”和“应交税金”，然后与收入配比转入“税金及附加“以及“所得税”科目。将确定自用的房产按分摊的成本费用转入“固定资产”核算。第二部分房地产开发各环节的涉税政策一、规划设计环节税收政策规划设计环节应考虑的税收政策有：1、普通住房税收政策政策规定，普通住宅增值额不超过20%的免征土地增值税，超过20%全额征收。普通住宅应同时满足三个条件：每套建筑面积不超过140平米、小区容积率在1.0以上、销售价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。规划设计环节税收政策2、经济适用房税收政策开发商在商品住房项目中配套建造廉租住房和经济适用住房，如能提供政府部

6、门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税和印花税。如果廉租住房、经济适用住房符合普通住房标准，同时享受普通住房税收优惠政策。规划设计环节税收政策3、拆迁补偿税收政策地面附着物的补偿有货币和还建两种方式，采用货币补偿的，其补偿金额有相关证据表明企业已实际支付的补偿费，可据实列入征地费用。用还建方式的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为开发项目的拆迁补偿费。国税函[2010]220号二、筹集资金环节税收政策筹集资金环节主要涉及利息支出的税收政策，规定如下：企业所得税法规定，企业向金融机构借款

7、的利息据实扣除，向非金融机构借款的利息支出不能超过金融机构的正规利率，超出规定标准的利息不得税前扣除。向自然人借款比照这一规定办理。个人所得税法规定，支付个人借款利息的单位要代扣代缴20%个人所得税。筹集资金环节税收政策土地增值税政策规定：企业向金融机构借款的利息能够确认的据实扣除。其他开发费用按开发成本的5%扣除。既有银行贷款，又有其他借款按开发成本的10%扣除开发费用；全部使用自有资金，没有利息的同样处理。国税函[2010]220号筹集资金环节税收政策土地增值税政策规定：企业向金融机构借款的利息能够确认的据实扣除。其他开发费用按开发成本的5%扣除

8、。既有银行贷款，又有其他借款按开发成本的10%扣除开发费用；全部使用自有资金，没有利息的同样处理。国税函[2