手房买卖法律风险防范

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1、二手房买卖法律风险防范法务部邱煜三峡买卖网http://www.sxmaimai.com/wenku1内容提要二手房买卖风险概述二手房买卖交易流程二手房买卖典型问题二手房买卖风险概述阶段性同类型集中型二手房买卖风险概述交易标的大程序较复杂对国家政策敏感交易双方不专业二手房买卖交易流程1.卖方挂牌买方看房二手房买卖交易流程2.签订居间协议支付买房定金二手房买卖交易流程3.签订《上海市房地产买卖合同》二手房买卖交易流程4.买房付款或申请贷款二手房买卖交易流程5.办理过户领取权证二手房买卖交易流程6.银行放款房屋交接支付佣

2、金二手房买卖典型问题1.未经房屋共有人的同意，卖方出卖房屋是否有效？宋某和李某是夫妻，双方登记结婚后，宋某看到楼市比股市好，就用自己炒股得来的钱买了套房子，而名字只登记了宋一人。后来，宋、李两人出现感情不和，要闹离婚，宋某想到了转移财产，就瞒着李某把房子卖给了张某。离婚诉讼中，李某在追查宋某财产时发现那套房子已经过户给了张某，李某认为，这房子是和宋结婚后买的，虽然自己没出过钱，但仍属于夫妻共同财产，宋某出卖房子未经其同意是无效的。遂主张宋某和张某买卖房屋的行为无效，张某应返还房屋。二手房买卖典型问题2.卖方“跳价、撤单”，应当承担怎样的责任？2009年7

3、月，郭某通过中原地产向叶某求购位于嘉定江桥的一套公寓房，双方及中原地产共同签订了一份《买卖居间协议》，约定房价是107万元；协议签订后7天内签订《上海市房地产买卖合同》。第二天，郭某就给了叶某5万元定金。但嗣后，叶某以种种托词不与郭某签订买卖合同。在中原地产的组织下，双方又进行了多次磋商，同年8月，叶某提出要以118万元的价格转让该房产，遭到了郭某的拒绝。为此，郭某向法院起诉，要求叶某返还10万元，并赔偿相同地段、相同规格、相同品质的房屋差价。经法院委托上海城市房地产公司评估，2009年8月，系争房屋市场价为121万元。叶某则认为，双方未签订正式合同，自己不

4、算违约。二手房买卖典型问题3.买卖双方为逃税，联手做低房价，签订“阴阳合同”该如何处理？普通住宅非普通住宅契税（买方支付）①首次购买，房价的1%；②二次购买，房价的1.5%3%营业税及附加（卖方支付）①卖方买入已满2年，免征；②卖方买入未满2年，此次卖出与上次买入差额部分的5.55%①卖方买入已满2年，此次卖出与上次买入差额部分的5.55%；②卖方买入未满2年，房价的5.55%个人所得税（卖方支付）房价的1%或差价的20%；如果个人转让2年以上家庭唯一生活住房的，免征房价的2%或差价的20%；如果个人转让2年以上家庭唯一生活住房的，免征二手房买卖典型问题3.

5、买卖双方为逃税，联手做低房价，签订“阴阳合同”该如何处理？富某通过志远房产向陈某购买位于铜川路的一个商铺，陈某提出房款到手价为105万元，富某表示同意。经与陈某进一步协商，双方最终签订的《上海市房地产买卖合同》中房屋价款为65万元，另40万元通过签订《装修补偿协议》予以支付。协议签订后，富某只交付了65万元，对于那份40万元的《装修补偿协议》，其认为是无效的，故不予履行。无奈，陈某只得起诉富某，要求富某继续履行《装修补偿协议》，向其支付40万元。二手房买卖典型问题4.贷款出现障碍，买方应如何保护自己？小张、小王夫妻俩为结婚向唐某购买位于宝山一二八纪念路的

6、一套房子，房屋总价为138万元。双方在买卖合同中约定，于2009年9月30日前共同向交易中心申请过户；买方除支付50万元首付款外，余款88万元通过银行贷款支付，如贷款审核未通过或通过额度不足，买方应在送件（即办理过户手续）前补足房款；如买方不按合同约定支付房款，逾期超过7日的，卖方有权解除合同；买方在贷款审核通过后7日内与卖方一同申请过户。由于小张、小王工作都不稳定，收入又偏低，其分别于2009年8月10日和9月5日向农行、工行申请的贷款均未获批，直至10月9日，才通过上海银行申请到78万元。而此时房价飞涨，10月8日，唐某就向小夫妻俩发去律师函，要求解约。

7、双方为此涉讼。二手房买卖典型问题5.如何认定“跳单”行为和“跳单”责任？“中介公司带委托人看房后的×个月内，委托人或委托人的近亲属、关系人与卖方私下成交或利用中介公司信息、机会另行委托他人居间成交的，即构成违约，应当支付相当于佣金数额的违约金。”二手房买卖典型问题5.如何认定“跳单”行为和“跳单”责任？2008年9月，李某将自己的一套住房分别放在中原地产、汉宇地产以及立好信挂牌出售，均未委托独家代理。汉宇地产于10月22日带陶某去看了房，立好信于11月23日带陶某的妻子去看了房，中原地产则于11月27日带陶某看了房，并签订了《看房单》。《看房单》载明：陶

8、某愿意委托中原地产居间求购房屋，佣金为房屋实际成交价