-历年真题-土地案例分析总结

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1、15土地估价报告中容易出错的地方封面1、封面缺少关键词；2、封面中罗列的项目与《城镇土地估价规程》要求不一致；3、报告编号明显有问题，例如2007年出具的报告编号为[2005]*****；第一部分总述 4、第一部分中罗列的项目与《城镇土地估价规程》要求不一致；一、估价项目名称：【要点】全称,一般形式为某某单位位于某某地方的土地使用权评估,包括评估目的5、估价项目名称不正确，没有明确估价目的和土地价格类型；二、委托估价方：【要点】说明委托方的名称三、受托估价方：（注意！！国土资发［2002］237号文的新规定，现已讲评级制度改为注册制度）【要点】（1

2、）评估机构的全称；（2）机构地址；（3）机构注册证书；4）法定代表人。6、不完整或者错为国土资源部或某省厅颁发的某级资质证书；四、估价目的：【要点】（1）为什么评估；（2）谁委托估价的；（3）应用方向。 7、评估目的只能是一个，不能不同的评估目的共用一份报告；五、估价依据：【要点】（1）法律、法规、政策文件依据；（2）技术规程及当地的有关地价评估的文件及规定；（3）委托方提供资料；（4）评估人员调查收集的资料。8、缺少《城镇土地估价规程》；9、估价依据中错误之一——原国家土地管理局颁布的《城镇土地估价规程》，《城镇土地估价规程》由国家质量监督检验检

3、疫总局2001年11月12日发布；10、估价依据中错误之二——国土资源部有关规定及原国家土地管理局（1996）国土（籍）字第180号《土地估价报告规范格式》，已更新为2002年7月1日开始实行的《城镇土地估价规程》附录的《土地估价报告规范格式》；11、估价依据中错误之三——有关法律法规、地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知，应该写明；12、评估中采用了基准地价系数修正法，依据中缺少当地的《基准地价评估报告》或政府公布的基准地价文件。13、估价依据中错误之五——不应该是基准地价评估报告，而是当地政府颁布基准地价文件；六、估价基准日：【要点】

4、估价期日是估价基准面日，是一个时点。14、写成一个时间段；15、缺少日、月；七、估价日期：【要点】估价日期是评估报告的起止时间，是一个时段。16、写为一个时间点，只有起点，无截止点或相反；八、地价定义：【要点】（1）估价期日；（2）土地用途；（3）开发程度；（4）土地使用年期；5、土地价格类型（所有权价格、使用权价格、抵押权价格）。【要点详解】（1）叙述开发程度时要说明:a、实际开发程度和设定开发程度；b、红线内开发程度和红线外开发程度。红线内开发程度为红线内“几通”和宗地内场地平整，红线外开发程度为宗地红线外“几通”1515。（2）叙述土地用途时

5、要说明：实际土地用途和设定土地用途。（3）叙述土地使用年期时要说明：已使用土地使用年期和剩余土地使用年期及设定土地使用年期。价格定义中常见错误：17、漏项、不规范；18、不说明用途或用途界定不符合用地类型划分标准或与土地证不符；19、不界定土地开发程度或界定不准确、不匹配情况，如果土地开发程度定义为“五通一平”（通路、电、水、排水、讯及场地平整），应完整阐述“五通一平”的含义；再比如估价目的是抵押贷款，因此地价定义中开发程度应按现状条件下评估,不能按设定条件评估；20、根据估价基准日计算出的使用年限有计算不准，或选取不当等情况；21、地价定义中未界

6、定权利状况，应明确所有权价格、使用权价格、抵押权价格，而且必须说明是估价基准日的价格，例如不能错写为“现实市场价格”；九、估价结果：【要点】（1）土地面积；（2）单位面积地价；（3）总地价；（4）大写；（5）货币种类；（6）土地估价结果一览表。22、总地价无大写；23、总地价单位一般应为万元；24、估价结果没有注明货币种类；25、评估单价的单位错误，不应是元，而应是元/平方米；26、无估价结果一览表；十、需要特殊说明事项【要点】（1）估价假设条件；（2）该报告使用的限制条件；（3）资料来源及未经实地确认的资料和估价事项；（4）估价中未考虑的因素及一

7、些特殊处理，必要时说明这样做的原因或依据；（5）土地估价结果有效的条件和结果对外提供的限制条件、要求等；（6）其它需要说明的问题。27、估价假设条件不妥，例如抵押价格考虑建成或开发完成以后的价格；28、资料来源及未经实地确认的资料和估价事项的说明不妥，例如规避本单位责任的资料未经核实，委托方负责等等，估价必须建立在真实的资料基础之上。29、估价中未考虑的因素及一些特殊处理的方式不妥；30、土地估价报告的有效期理解有误；十一、土地估价师签名【要点】（1）估价机构内的2名估价师签字；（2）资格证书编号。 31、估价师未签字；32、不是土地估价师签字；十

8、三、土地估价机构盖章33、估价机构未盖章；34、估价机构负责人未签字2009年总述内容不全，缺少估价日期。项目名称中缺少估