商品房买卖合同无效房屋升值部分应归谁所有

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1、商品房买卖合同无效房屋升值部分应归谁所有如皋市人民法院 许夕坤[案情介绍]    2000年初如皋李某等向某房产公司购买商品房一套，此后购房户要求办理房产证一直未果，2003年6月，房产公司通知李某等16户居民，　　　由于建房审批手续不合法，未能取得用地许可证，也一直未能补办，房屋买卖行为无效，要求将已经出售的十余套商住楼房全部收回，同时表示愿退还购房户当时的购房款18万元，房产公司下达限期搬离通知，经有相应资质的评估机构评估，此房现实际价值为45万余元。对房屋升值部分归谁所有双方存在争议，李某等

2、十户面临被赶出赖以生存和生活的居住场所，同时只能拿到相当于现实房屋价值三分之一多一点的“赔偿”，无奈之下，将房产公司告上了法庭，要求法院确认房屋买卖合同无效，判令房产公司返还购房款及其利息，并按照现房屋的实际价值给予赔偿；在庭审中，房产公司承认在当时的卖房行为中存在着过错，同意表示在购房户交还房屋的前提下，返还购房款、但认为损害的赔偿应仅包括购房款和利息，而不应包括房屋的升值部分。[争议焦点]   上述案例中，房屋买卖合同无效后的关键问题是，房屋升值部分的归属问题。对无过错的受损方损害赔偿的范围应

3、包括哪些？房屋升值部分算不算买房人的可得利益损失？[评析]　　一、一般合同的无效，损害赔偿范围如何确定　　根据合同法相关理论，一般合同的损害赔偿范围根据合同是被解除还是被宣告无效、被撤销的不同而有所区别，前者大致应包括积极损失和可得利益损失的赔偿；而后者则仅限于对信赖利益损失的赔偿。　　一般合同解除后的损害赔偿采用完全赔偿原则，根据我国《合同法》113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，

4、但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，其赔偿范围不仅应包括无过错方积极损失的赔偿，还应当包括可得利益损失即期待利益损失的赔偿，其结果是实现合同如约履行后的状态。积极损失的赔偿也称为直接损失的赔偿，由于它是一种现实财产的直接损失，范围、数额较易确定，争议不大。但是，合同解除后的损害赔偿与合同无效、被撤销不同，合同解除并不当然具有溯及力，在不具有溯及力的情况下，合同本身是有效的，而可得利益的认定基于这种合同有效的前提下，无过错方完全有理由要求根据有效的合同实

5、现合同完全履行后的状态，并且其赔偿数额也可以根据合同的约定来确定。当然，这里可得利益数额的确定应该根据《合同法》113条的规定，严格限制在违约方在订立合同时预见或应当预见的违反合同所造成的损失的范围内。　　合同法第五十八条规定的，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失。”如果合同被确认无效或被撤销，承担过错赔偿责任的范围除积极损失外，仅限于信赖利益，且仅以履行利益为限，其结果是恢复到合同订立以前的状态

6、。即当事人因信赖合同有效而履约，当合同被确认无效或撤销后，为订立和履行合同所支出的各种费用和代价即为当事人的损失。信赖利益与可得利益不同，具体包括当事人在订立合同过程中支出的合理费用；准备履约所支出的费用；为支付上述费用所失去的利息等合理的间接损失，而对于其他诸如可得利益等一般不包括在损害赔偿范围内。　　二、对商品房买卖合同无效损害赔偿范围确定的分析　　商品房买卖合同订立后尚未履行前由于出卖人的过错而被确认无效、撤销和解除的情况，其处理的办法与一般合同并无明显不同。但是，如果合同成立并实际开始履行

7、，比如买受人已支付了大部分的房款，出卖人已将房屋交付使用，甚至如上述案件中，买受人已入住三年之久，其损害赔偿的范围就不能再按照一般合同的损害赔偿来确定了。因为目前商品房普遍升值较快，合同被确认无效以后，除返还购房款及其相应利息以外，房屋升值部分的归属问题就成为关键。　　（一）房屋升值部分的定性　　有人认为，无效合同具有不可履行性，当事人在订立无效合同以后不得履行合同。但是，如果作为房屋开发商的出卖人故意隐瞒致使合同无效的事实，而买受人对此又并不知情，则这份无效合同将必然履行。而同时，由于合同本身的

8、违法性，确认无效合同的请求权不存在诉讼时效的问题，有很多无效合同在订立以后很久才被确认为无效，此时的房屋很可能已经升值至原购房价格的数倍。按照前述一般无效合同的原则，想要恢复到合同订立以前的状态是不可能，房屋升值部分也显然不能作为买受人的信赖利益予以赔偿。　　还有人认为应将过错因素作为合同无效的构成要件，尽量认定合同有效，而赋予无过错的买受人合同解除权，以此来保护无过错的合同买受人。因为如果合同解除后，买受人即可将房屋升值部分作为可得利益损失要求出卖人赔偿。但是，可得利益是当事人在