什么是特征价格法

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1、什么是特征价格法　　特征价格法，又称Hedonic模型法和效用估价法，认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。因此，如能将房地产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价格，在控制地产的特征(或品质)数量固定不变时，就能将房地产价格变动的品质因素拆离，以反映纯粹价格的变化。特征价格法的理论基础　　特征价格法的基本思路是：将房地产商品的价格分解，以显现出其各项特征的隐含价格，在保持房地产的特征不变的情况下，将房地产价格变动中的特

2、征因素分解，从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响，剩下的便是纯粹由供求关系引起的价格变动。　　特征价格法：该理论认为，一种多样性商品具有多方面的不同特征或品质(如房地产商品的面积、楼层、朝向和是否有保安服务等特征)，商品价格则是所有这些特征的综合反映和表现。当商品某一方面的特征改变时，商品的价格也会随之改变。　　当商品的某一方面的特征改变时，其价格也会随之发生改变。对函数的各个特征变量分别求偏导数，就取得各特征的变动对商品价格的影响幅度，并假定这种影响的关系在一定的时间内固定不变。这样，在缺乏同质商品的情况下，可以用非同

3、质的房地产在基期与报告期之间进行比较，从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响，最后剩下的便是纯粹由供求关系引起的价格变动了，这样计算的价格指数便是基于特征价格法的房地产价格指数。　　根据这一理论，房地产价格与各特征因素之间的关系可以表示为：　　　　式中：　　V：房价；　　：房屋的品质(特征)因素；　　：各房屋的品质与房价关系的系数；：房屋在j期售出的哑元变量，即在j期出售，则，否则=0　　：在j期售出的房屋的价格变动系数；　　e：随机误差变量。　　通过回归分析，可以得出各期的r值，并编制出房地产价格指数。特征价格模型的优缺

4、点　　特征价格模型的优点是：容易取样，可以得到大量价格资料；模型的经济意义比较直观；计算相对简单。但同时，运用特征价格法编制价格指数也存在多重共线性问题和因房地产的个别性而掩盖市场供求关系对房地产价格的影响等问题。特征价格法的主要形式　　1.时间哑元法其基本思路是，利用基期和多个报告期的样本建立统一的特征价格模型，并在模型中以时间哑元变量标识样本所属的报告期，即：　　(1)其中,c为常数项,分别为N个住房特征,分别为这些特征对应的特征价格(为随机误差项),为时间哑元变量（在第t期等于1，其他期等于0），为时间哑元变量系数。

5、可以证明，时间哑元变量的系数等价于报告期与基期样本价格几何平均值的比值，并利用特征进行质量调整。因此，可以直接根据时间哑元变量系数的估计值进行指数编制。　　2.特征价格指数法其基本思路是，各个报告期分别建立特征价格模型，以计算各住房特征在各报告期内的特征价格值，再选定一定的“标准单元”（即固定各住房特征在各报告期内的取值）。将计算得到的特征价格值和设定的标准单元值分别代入（2）后，即可得到“标准单元”在各报告期的同质价格，并以此为基础进行指数编制。　　（2）　　3.模拟价格法模拟价格法是基于特征价格模型对样本匹配法的改进。

6、样本匹配法是普通商品价格统计中的一种常用方法，其基本思路是严格控制考察样本在各报告期内一致，以满足同质可比的要求。但由于住房具有高度异质性特点，同一住房单元几乎不可能在各报告期内均发生交易，而各期交易的住房单元在质量上又存在不可忽略的差异，因此传统的样本匹配法不能简单套用到住房价格指数编制过程中。模拟价格法对样本匹配法的改进思路是，计算第t期指数时，首先利用第t－1期的特征价格模型，推测第t期交易的住房单元（相当于第t期的“新增单元”）在第t-1期的价格，再利用第t期的特征价格模型，推测第t-1期交易的住房单元（相当于第t

7、期的“退出单元”）在第t期的价格，从而实现第t-1期和第t期内住房单元的完全匹配，进而引入传统的样本匹配法进行指数计算。　　4.价格调整法价格调整法同样是利用特征价格模型对样本匹配法进行的一种改进。其基本思路是，确定某一虚拟的“标准住房单元”作为匹配样本，在各报告期内，均利用当期的特征价格模型，将所有交易的住房单元的价格调整到统一的“标准住房单元”的基础上，再利用样本匹配法进行指数编制。综合上述分析，各种方法尽管都在不同程度上利用了特征价格模型，但其思路存在较大差异。其中，前两种方法直接利用特征价格模型中的系数估计值进行指

8、数编制，可以被称为直接特征价格法；后两种方法则是利用特征价格模型对样本匹配法的改进，可以被称为间接特征价格法。各种应用形式的基本思路还可以通过图1进行更直观的说明和比较。为图示的直观起见，假设仅存在一种影响住房价格的特征，在第0期和第1期，该特征与住房价格之间的关系曲线分别为和。如图（a）所示，时间哑元