土地市场分析

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1、一．2011年上半年土地市场相关政策分析　　1.国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知　　主要内容：在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保；进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。房价高的城市要增加限价商品住房用地计划供应量。　　政策影响：将保障房用地计划列出，增加中低价位普通商品房用地，进而从源头上增加保障房供应；　　完善土地出让方式，推广“限房价、竞地价”的方式，改变目前单一价高者得的出让方式，将地价控制在一定更为合理的程度，以控制商品房

2、成本，最终达到控制房价的目的，从执行的情况来看，成都市目前的土地出让中，已经频繁的使用此种方式，基本达到了间接降低了土地出让价格的目的。　　2.关于完善建设用地指标交易制度促进农村土地综合整治的实施意见　　主要内容：建设用地指标作为国有经营性建设用地首次出让的"准用"条件；建设用地指标交易后，不得再次转让；2011年建设用地指标的最低保护价为每亩18万元　　政策影响：2011年成都地票制度的升级版本，完善此前不合理及引起争议的部分。　　限定不得再次转让，避免了“地票”的过度炒作，同时在明确保护价格的同时，保证用地指标的充足供应

3、；从实施的效果来看，基本杜绝了地票价格炒作，在保证农村土地综合整治资金的同时，也降低了开发商拿地成本。　　二.成都市主城区土地供需市场概况　　1.供应有所上升成交微降　　2011年上半年，成都市主城区（包括高新区）共公开拍卖、挂牌住宅类及商业类国有建设用地33宗，最终成交29宗，流拍2宗，终止挂牌2宗，总出让面积2800.28亩，成交2364.71亩（含部分宗地内科研用地、绿地等）；供应量同比上升13.6%，环比上涨13.4%，成交量同比下降1.1%，环比下降4.2%。　　2011年上半年，住宅类用地供应1384.16亩，成交

4、1236.71亩，流拍两宗地块位于城西三环外光华片区，为条件佳、潜力大的优质地块，遭遇流拍，在近两年的土地市场上较为罕见；商业部分，2010年下半年开始的“商业热”持续，土地市场影响明显，2011年上半年商业类用地供应1416.12亩，成交1128.00亩，环比分别增长49.1%及18.8%。　　2.占比缩小主城区供应趋紧　　今年上半年，成交量上，郊县继续保持对主城区领先优势，占比达到63%，主城区土地存量日益减少，目前房地产市场的战火基本已经蔓延至三环外，与主城区相比，郊县土地有着存量大、价格相对低的优势，随着房地产市场的持

5、续开发，主城区与郊县的土地供应差距还将持续加大。　　3.降温明显土地市场回归理性　　2011年上半年，土地市场高低起伏，从2010年4季度延续而来的高烧被限购令浇熄，虽然数量上有上年4季度的支撑，与往年不相上下，但地块成交价格及溢价率回落明显，底价成交地块增多，成交楼面地价下跌达4成多；虽然政府已经相应调整土地出让数量及速度，但以往竞相争抢的城西优质地块也遭遇流拍，显示出市场信心的严重不足。　　三.2011年上半年成交用地可开发情况　　1.住宅开发量下跌商业大幅增加　　2011年上半年，成都主城区成交住宅用地可建总面积总计约2

6、87.16万平米，环比2010年下半年降低了13.7%。成交的商业用地可建总面积约349.52万平米，环比2010年下半年增长46.9%。　　上述数据中可以看到，由于住宅销售遇阻，不受限购的商业地产扛起大旗，在土地交易市场上也颇受欢迎。　　2.商住差距缩小　　2011年上半年，主城区共成交住宅用地1236.71亩，商业用地1047.21亩，商业用地与住宅用地的差距开始缩小，相信也是受到住宅市场销售遇阻，商业不限购的影响。　　主城区住宅整体楼面均价为2605元/平方米，商业为1377元/平方米，与以往相比，商住价格差距也有所缩小

7、。　　四.成都市近郊土地供需市场概况　　2011年上半年郊区县共供应国有建设用地55宗共计4531.00亩，成交50宗共计3972.58亩，流拍（或挂牌终止）5宗，成交率为90.9%，其中住宅及商业用地分别成交2441.20亩、1531.38亩，其供应量和成交量同比分别下降64.7%和67.1%，环比上涨21%和12.3%。各郊县区土地市场冷热变化明显，供应量和成交量主要集中在新都区和双流县，两者总供应量和成交量分别为2472.81亩和1975.79亩，占2011年上半年总量的54.6%和49.7%。　　受限购令影响明显 月度

8、冷热变化突出　　2011年第一季度没有新增供应，其供应量成交量全部为2010年第四季度土地公告量。一月集中供应成交，其供应量和成交量分别占上半年的63.3%和61.2%；2月郊县区土地市场骤降，供应量和成交量均仅为13.82亩，占到上半年总量0.35%；3月和4月受限购令，土