精装房精装修管理培训讲义

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1、1批量住宅精装修讲义2授课范围、对象及方式范围：批量住宅精装修产品的研发、设计、采购、土建移交、质量管控、进度管控、成品保护、安全文明、工地开放、集中交房等方面内容。对象：主要针对房地产公司经理、副经理、工程总监、项目总监、设计、工程、物业管理人员的实战解决方案，也可作为产品研发、招采、营销、监理、施工管理工作的参考。方式：主要采用XX上市企业N个大型批量住宅精装修项目管理案例图片、视频、文件表格、现场统计数据和正反两方面事例进行关键点解读。3目录第一讲：概述第二讲：研发设计第三讲：土建移交第四讲：质量管控第五讲：进度管控第六讲：成品保护第七讲：安全文明第八讲：工地开放第

2、九讲：集中交房本讲座的局限性4第一讲：概述5一、视频与图片精装房案例画外音：6二、与精装房相关的背景及渊源建国初期：没有装修的阶段-----“居者有其屋”文革时期：开始有粗装修阶段----橱卫空间独立使用80年代末：全面粗装修阶段----“居寝分离”98年开始：毛坯房时代-----一人一间房03年开始：装修阶段-----居住的舒适性、健康性、文化性；未来：精装时代-----未来城市住宅的整体精装修强调宜居人文关怀，注重生活方式的精品工业化全装修（未来方向）（市场需求和政府行为）三个主要的政策文件：02年建设部发190号《商品住宅装修一次到位实施导则》参考性规范意见，不具有

3、强制性，对开发商无约束力但是，具有很好的指导性：一是：精装房的定义：房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，也可以简称为全装修房。7与毛坯房、厨房卫生间装修、毛坯房加装修等对比，万科的理解是：全面家居解决方案（如：U5)恒大的A9二是：装修标准是根据目标客户的需求来确定的。不是老板或设计师、工程师的单相思。三是：装修设计必须前置。四是：“通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展”-----目前万万不可-----钱要花在功能研究和使用上，并使之简单化和大众化阻碍客户购买的不是个性化，也不是价格，而是工程质量注意要点：一是：要求

4、提供装修平面图二是：要求交付质量不低于样板间的质量水平，样板间在入住前不宜拆除。很多问题值得注意：样板间质量水平很高是否就好？中途调整怎么办？样板房拆了，客户照了相怎么办？材料迟迟定不下来，交房标准不确定怎么办？808年建设部《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》针对512地震发的，主要是装修对结构的影响，引申出对精装房的扶持和鼓励。买地时把精装修写入土地出让合同。99年国务院72号文《关于推进住宅产业化现代化提高住宅质量的若干意见》万科、龙湖、仁恒、富力、恒大都在做精装房，主要是想树立项目差异化，避免同质化竞争；万科号称：只做精装房；仁恒：精装修是其产品的主要特质和标

5、准配置；龙湖：稳步逐年加大开发量；富力、恒大把精装修带往全国。主要形式：菜单式装修和批量同质化复制精装修，个性化菜单式探索目前情况下基本上是失败的。实行全装修交楼的利与弊。利：方便客户；方便物业管理；大量节约资源；因批量采购实现增值与溢价；装修进入成本降低税负；促进管理精细化和业态差异化、提高产品品质。弊：管理负荷增大；工期变长；投诉的面增加。9三、精装房的评价指标房产公司寻求的是什么？--小业主的忠诚度客户的忠诚度来源于什么？-小业主的满意度客户的满意度主要体现在哪方面呢？若干项目实践证明主要体现在工程质量，也就是产品的品质，而不是主要体现在个性化、菜单式、营销服务和其

6、它方面因此，判断管理工作好坏和工程质量的主要标准就是：小业主是否满意那么，如何考核和量化客户的满意度呢？小业主的满意度集中交房日的交房率≥N%集中交房日的户均报事量≤N条集中交房日后4个月内的户均报事量≤N条10这三个指标能够比较简洁、直观地反应客户的满意度入伙日交房率：先验房后收房与先交钱后收房的区别：建议先验房后收房或要求先走程序但不强制拒绝业主先验房的要求成功收房总户数/到访总户数，如：楼盘总户250户，到访200户，收房190户,集中交房率就是95%与交付率的区别:190户/250户=76.3%，龙湖是规定一月内达到85%入伙日户均报事量：到访总户数的报事总条数/

7、到访总户数，如：600条/200户=3条入伙日后4个月内户均报事量：报事总条数/入伙总户数群诉﹦0多角度、多维度、客观看这个指标：公寓与套房、投资与自住有区别报事分类：沟通类（研发、设计、材料、营销、物业）、土建、精装、分包等与毛坯房交房指标无可比性11四、精装商品房合同问题五、政府验收问题六、工厂化与仿工厂化“仿工厂化”生产模式定义：通过最初框架阶段基础零控线控制砌筑、抹灰、装修等各阶段的精细施工，同时融入部品生产对误差消化方案研究成果，进而达到装修中安装类材料部品规格的统一化，最终实现：12室门内、收纳柜体等规格统一的标准