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1、安徽农业科学,JournalofAnhuiAgri.Sci.2008,36(9):3834-3836责任编辑李玮责任校对李玮层次分析法在地价影响因素分析中的应用徐忆梅,叶春明(上海理工大学管理学院,上海200093)摘要层次分析法是一种有效的定性和定量分析相结合的多目标决策方法。笔者从分析影响地价因素及其构成关系入手,利用层次分析方法对影响地价的因素进行优选,提出地价影响因素的层次结构评价模式。首先,构建影响地价因素的层次分析结构模型及判断矩阵,其次,指出判断矩阵的一致性检验方法,并用实例数据进行演算,从而确定各指标的权重,为合理制定土地价格提供科学的依据。关键词土地价格;层次分析法;指标
2、权重中图分类号F302.6文献标识码A文章编号0517-6611(2008)09-03834-03StudyontheFactorInfluencingPremiumwithAnalyticalHierarchyProcessXUYi2meietal(CollegeofManagement,UniversityofShanghaiforScience&Technology,Shanghai200093)AbstractAHPisaneffectivemulti2targetdecisionmethodcombinedwiththequalitativeanalysiswithquantit
3、ativeanalysis.Andtherearenumerousandcomplicatedfactorsinfluencingpremium.Inthispapertheaffectingfactorswereanalyzedandtheconstructionoftheevaluationpatternwasproposed.First2ly,thestructuremodelandjudgementmatrixaboutthefactorsaffectingpremiumwerebuilt.Secondly,themethodoftestingconsistencyofjudgem
4、entmatrixwasputforwardandthenanexampleisgiventoshowhowtoanalyzetheaffectingfactorsinwayofAHP.Finally,wecalculatedtheindexweightofeachfactor,whichsupportedusascientificfoundationfortheestablishmentofreasonablepremium.KeywordsPremium;AHP;Indexweight土地是人类生产和生活活动的空间场所,土地资源能否性的、相对独立的对土地价格影响比较大的因素(或指标)。
5、得到优化配置,土地资产能否实现保值增值,关键在于地价一般来说,影响地价变动的主要因素包括以下4个大的方能否真正反映土地的市场交易本质,能否发挥作为土地市场面:行政方面、社会和人口方面、经济方面、土地自身的物理机制核心的作用。土地价格是为购买土地而支付的用货币条件方面。这4个主要方面又可进一步细分成具体的影响表示的交换价值,是土地未来地租的资本化。一般说来,土因素。地价格是在公开市场条件下形成的,然而,在现实土地交易2.1行政方面中,由于土地市场的特殊性,这种公开市场条件很难完全具2.1.1城市规划。用途、容积率和建筑密度的规定,对地价备,因此,这种价格也就很难形成。一般地,影响土地价格变有
6、着重要的影响,同一块土地用于商业、住宅和工业时的地动的因素有很多,从本质上讲,凡是影响土地的供给与需求,价有很大的差异。一般地讲,商业用地利益最高,住宅用地或影响地租收益和土地还原利率的一切因素都是影响土地次之,工业用地效益再次之。在限制容积率的地区,容积率[1]价格的因素。影响地价的因素多而且复杂,如何从众多的的高低直接影响着所限制地区的底价高低;而规定建筑密度因素中找到最根本的因素将会对这个土地资源急剧减少的率可以从法令的角度强制改善环境条件,特别是有利于绿化社会有着非同寻常的意义。和提供充足的活动空间,从而间接地提高底价。1层次分析法概述2.1.2土地出让方式。政府出让国有土地使用权
7、的方式主[2]层次分析法(AHP)是美国运筹学家沙旦于20世纪70要有协议、招标和拍卖3种。其中,采用协议方式出让土地年代末提出的一种定性与定量分析相结合的多目标决策分的底价最低,采用拍卖方式的最高,采用招标方式的居中。析方法。这种方法适用于结构较为复杂、决策准则较多且不2.1.3地价政策。一般地,高地价政策即政府放开对地价宜量化的决策性问题。其核心思想是:首先根据问题的性质的管制,甚至采取某些措施引导地价的上涨;低地价
