城镇宗地地价评估中容积率修正的分析

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1、城镇宗地地价评估中容积率修正的分析汤江龙摘要基准地价系数修正法是当前城镇宗地地价评估常用的方法之一。对影响宗地地价主要因素的容积率，进行过两次修正。本文参照广西阳朔县土地定级与基准地价评估的实际情况，就两次修正的计算及分析，对容积率修正有不同的理解。关键词宗地地价评估；基准地价；系数修正法；容积率分类号F061.6TheAnalysisandStudyoftheVolumeRateModificationonTownZoneLandPriceEstimationTangJianglong(DepartmentofSurvey,E

2、astChinaGeologicalInstitute,LinchuanJX,344000)AbstractThemodificationofthedatumlandpricecoefficientisoneofthecommonmethodinthelandpriceestimationoftownzonenowadays,volumerate,asamaimfactorofaffectingzonglandprice,hasbeenmodifiedfortwotimes.Byreferencetotheactualsitua

3、tionofthelandgradeanddatumlandpriceestimationinYangshuocounty,Guangxiprovince,thispaperproducesthedifferentviewonthevolumeratemodification.KeyWordszonelandpriceestimation；datumlandprice；themethodofcoefficientmodification；volumerate0前言城镇宗地地价是指城镇某宗地在某一时刻特定状态下的土地权益价格。城

4、镇宗地地价的评估，是推动城市土地有偿使用和对土地进行经济杠杆调节的重要手段。目前，城镇宗地地价评估的途径有两条：其一，在土地市场发育较健全的城镇，可依据较丰富的土地市场资料，直接采用市场比较法、收益还原法、剩余法等公式评估；其二，在房地产市场尚不完善的城镇，一般采用基准地价系数修正法和成本估价法评估。由于我国城镇土地有偿使用起步较晚，大多数城镇土地市场还不很发育，缺乏丰富的土地市场资料，因而基准地价系数修正法就是宗地地价评估的最常用方法。容积率是指宗地内建筑面积总和与宗地土地面积的比值，容积率的大小既反映了土地的利用状况，同时也

5、是影响宗地地价的主要因素之一。在基准地价系数修正法中，对容积率进行过两次修正。本文结合广西阳朔县城区土地定级和基准地价评估的数据分析，对容积率两次修正的计算，对容积率的修正有不同的理解，以供探讨。1基准地价系数修正法及容积率修正公式基准地价系数修正法评估宗地地价的过程，可简单概括为：先对城镇土地进行分等定级，求取每种用途类型每个级别土地的基准地价，然后选择并确定影响土地价格的因素，根据这些因素及其权重，编制宗地地价修正系数表和系数说明表，最后求取某宗地的修正系数，并确定其宗地价格。为讨论的简便，本文仅考虑对某级别、某用途类型的基

6、准地价计算，如城镇一级商业用地。其它情况与此类似。1.1基准地价的确定及容积率第一次修正城镇基准地价是指按城镇土地级别或均质地域，分别评估各类土地使用权的单位面积平均价格。一般而言，分为一、二、三、……级，用地类型分为商业、住宅、工业三大类。基准地价的计算是建立在对城镇土地全部定级的基础上，对此级别及用途类型内若干正常土地样点的地价，经过交易时间、出让年限和容积率三项修正后求取的平均值。按[1]《城镇土地估价规程》，可以得到基准地价的计算公式：l=1，…，m(1)式中：Pla——基准地价；Pli——经过三项修正后的第i样点地价；

7、m——样点数。假设样点宗地的市场地价，经过交易时间和出让年限修正，则得第一次容积率修正公式：Pli=PixKri(2)式中：Pi——第i样点的市场地价；i——第i个样点；kri——第i样点容积率修正系数。1.2宗地地价影响因素及其准地价系数修正表的确定基准地价是一种平均地价。某宗地的具体地价或高或低于基准地价，这主要取决于宗地地价的影响因素。按《城镇土地估价规程》，宗地地价影响因素，可分为区域因素和个别因素。因素权重的确定可采用特尔斐等方法。表1列出了阳朔县城区商业用地宗地地价影响因素及因素的权重。表1阳朔县城区商业用地宗地地价

8、影响因素及权重确定Table1Theaffectingfactorsandtheweightdeter－minationtothebusinesszonelandpriceintheurbanofYangshuocounty修正因素单排序权重总排序权重商业用地类