主营业务分析

《主营业务分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、三、万科集团主营业务分析（1）主营业务分析万科1984年成立，1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。是目前中国最大的专业住宅开发企业。住宅行业是万科主营业务之一，也是最重要的业务之一。早在2007年，万科住宅行业在全国市场占有率为2.1%，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。2007年房地产直接融资渠道的开拓将被国家进一步列入议事日程，但房地产融资渠道的紧缩态势在年内不会发生骤变。万科将一方面积极探索融资方式的创新，另一方面计划采取公开增发A股的方式在资本市场进

2、行一次融资，增发股数不超过公司总股本的20%。为了适应快速发展的要求，2007年公司将继续推进组织管理架构的调整。同时，公司将进一步完善内审与风险管理体系建设，提高快速发展过程中的风险防范能力。当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势。近年来，万科将全面推进装修房的实施，提高装修房比重。年内位于东莞的住宅产业化基地将正式运行，公司将进一步提高工业化技术的应用比例。通过提高产品的创新能力，公司将向市场提供更贴近客户需求的、质量更好、性价比更高的

3、产品。20年来，强烈的客户意识一直贯穿于万科的发展历程中。成立之初，万科是日本著名电器品牌索尼的产品代理商，索尼在销售及售后客户服务等环节上做得非常出色，万科亦深受影响。进入房地产开发领域后，万科便迅速以营销优势打开局面，物业管理也获得了相应的口碑。在第二个10年里（1992年底到2001年），万科从香港新鸿基地产的客户关系管理模式获得了不少启示，比如1998年成立的“万客会”，便是仿照前者的客户组织“新地会”成立的。而1997年和2002年分别被万科定为公司的“客户年”和“客户微笑年”，足见万科一直以来对客户的尊重和关注。

4、（2）主营业务收入分析2014上半年，在整体市场销售量同比下降的背景下，公司坚持主流产品定位，贯彻积极销售策略，取得良好销售业绩。销售金额首次半年突破千亿，市场地位得到进一步巩固。1-6月，公司累计实现销售面积821.2万平方米，销售金额1009.1亿元，同比分别增长14.6%和20.6%。上半年公司所销售的商品住宅中，144平方米以下的户型占比达到92%。4表3.1．2014年上半年收入表2014上半年公司房地产业务的结算均价为10,996元/平方米，较2013年同期上升5.1%。房地产业务毛利率为21.88%，较2013

5、年同期下降1.90个百分点。结算净利率为14.09%，与去年同期持平。报告期内，公司房地产业务毛利率下降、结算净利率持平的主要原因在于，公司实现投资收益13.1亿元，较去年同期大幅增长237.8%。公司投资收益主要来源于联营合营公司实现的万科权益利润、以股权转让方式实现项目合作而实现的收益、以股权转让形式实现商业资产处置的收益。随着公司“轻资产、重运营”模式的进一步推广，预计未来投资收益处于较高水平将成为经营常态，此种“投资收益”属于经常性的，而非一次性所得。在轻资产运营模式下，公司虽出让了部分开发项目或商用物业股权，或在部

6、分联营合营项目中公司仅占较低的股权比例，但一般情况下此类项目或物业的经营管理将仍由公司负责，公司因此可收取一定管理费、或要求获得高于股权比例的超额分配权。这样的安排，有利于提升公司的投资回报率。表3.2.分区域的营业收入和利润表（3）经营环境变化和分析2013年全国（中国大陆地区，下同）商品住宅销售面积同比增长17.5%，其中上半年同比增长30.4%。2014年上半年，全国商品住宅销售面积为4.25亿平方米，因2013年基数较高，同比下降7.8%，但相比2012年同期仍增长20.2%。有较多年度历史数据可连续4观察的14个主

7、要城市（北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州），今年上半年调整幅度更大，商品住宅销售面积同比下降20.9%。相比2012年上半年，则下降3.0%。报告期内，上述14城市商品住宅批准预售面积仍延续增长态势，但增速由去年同期的16.5%回落至9.8%。其中1季度商品住宅批准预售面积与销售面积基本持平；2季度新房入市环比1季度大幅增长，批准预售面积达到销售面积的1.51倍。截至6月底，上述14城市的新房库存面积（已取得销售许可而尚未售出的商品住宅面积）由2013年底的1.22亿平方米上

8、升至1.35亿平方米，库存去化周期（按最近三月移动平均成交面积计算）由2013年底的9.8个月上升至15.4个月。上半年全国住宅开发投资完成额增速由去年同期的20.8%下降至13.7%，全国商品住宅新开工面积同比减少19.8%，新开工面积为近5年来最低。住宅新开工、开发投资的下滑将减少未来