酒店餐饮项目建议书

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1、星河酒店项目建议书（写字楼、商业）第一篇写字楼篇第一部分市场调查与分析一、 经济政策与环境分析（一）政府政策导向政府六大措施：1、大力发展金融、高新技术产业、对外贸易和现代物流产业四大支柱产业，调整和优化产业结构；2、建设生态型产业链和循环经济发展模式；3、全面迎合珠三角经济带和深港一体化的新趋势；4、降低经济发展的环境成本与环境代价，实现资源与环境的永续利用；5、加强人才的培养与引纳；6、加大力度扶持民营企业，放宽与国外企业的战略联盟政策。小结政府将要把深圳建设成为一个区域性经济性的国际化城市，充分利用自身的投资环境优势、管理和创新优势、人才优势、

2、科技与第三产业，以及外向型经济优势，力争成为珠三角经济带的国内外大型机构地区总部，进而成为区域经济核心。（二）目前经济形势1、中央政府与香港特区政府关于CEPA(协议的签署；2、目前深圳“总部经济”发展战略收到实效。3、2003年上半年新注册的外资企业达793家，外资进入深圳的势头持续迅猛。小结◆加入WTO两年，深圳已明显凸现WTO效应，外商投资力度逐年加大，出口势头依然迅猛。◆CEPA给深圳带来实质性利好。二、 深圳写字楼市场供求趋势分析（一）销售及租赁情况历年办公楼销售面积截至2003年6月（二）空置情况历年写字楼空置面积及空置率主要原因：1）今年上

3、半年写字楼同期推出供应量比较集中；2）写字楼的销售旺季是在第四季度前后；3）SARS对写字楼市场造成一定的负面影响。（三）上半年写字楼销售价格今年1—6月份全市写字楼销售单价约为9861.96元中心区的写字楼均价约为11500元/平方米，上涨5%；车公庙片区写字楼均价约为8200元/平方米，下降3%；三、深圳写字楼供求情况及后市预测（一）全市目前供求情况1、今年全年的供应量约为37万左右，而今年全市写字楼销售面积应不低于30万平方米，下半年写字楼销售面积将突破22万m2；2、今年写字楼供应量集中在中心区，约有数十个楼盘同期销售。3、罗湖由于两个甲级写字楼

4、在招租，现在和未来两三年内基本没有销售盘；4、车公庙片区今年上半年写字楼供应量约为6万多平米（二）对未来写字楼市场预测1、2、2004年将有超过50万m2的中高档写字楼推出，其中前三季度前约有15万平米，第四季度约有35万平米的供应量。2004年深圳全年写字楼的销售量约为35—40万平方米，将会出现较大的空置率；3、2005年全年写字楼新增供应量仅为35—40万平方米，消化量将达40万平方米，供应量减少一方面是因为中心区和车公庙写字楼密集开发的高潮已过，其二，深圳市政府严限高档写字楼的开发；4、2004年后泰然工贸园将在8—10年内推出300多万平方

5、米写字楼，并将会逐步以5000—6000元/平方米超低价格推出，平均每年推出20—30万平方米，将导致大量创业成长型公司和部分大型企业的后勤、服务和结算中心流向该区域四、中心区写字楼未来发展趋势1、中心区仍是深圳市写字楼市场的主战场，2004和2005年中心区的写字楼开发将达到最高潮，供应量将会超过全市的70%。2、由于中心区在未来几年内推出的绝大部分是超高层项目，中心区写字楼价格将会全面拔高；推出的中心区写字楼在产品设计将会有重大突破，第四代写字楼将会全面得以体现。部分在建项目一览表项目名称推出时间可售办公面积产品结构、档次捷美中心2004.10

6、8万㎡超高层，大开间，甲级国际商会中心2003.107万超高层，大开间，甲级中铁建项目2004年底7万超高层，甲级大开间，北方中成项目2004年底3万超高层，部分写字楼新世界中心2004年底7万超高层，甲级大开间安联大厦2004年底6万超高层，甲级大开间华融大厦2003年底3.5万高层大开间，甲级航天大厦2004年初3.8万高层大开间，甲级礼顿大厦2003年9月3.5万高层大开间，甲级江胜大厦2004年上4万酒店式公寓贵州大厦2004年初3.8万高层大开间，甲级合计56.6五、中心区部分在售写字楼项目调查项目名称开盘时间目前销售率目前剩余面积产品档次中央商

7、务大厦2002.1098％0.08万㎡大开间，甲级时代金融中心2003.385％1万㎡大开间，甲级福建兴业银行2003.180％0.9万㎡大开间，甲级国际商会大厦2002.6.4100%0小开间，非甲级第二部分写字楼项目定位一、项目基础资料分析项目位置：深圳市中心区17-1号地块建设用地面积：9813.9M2总建筑面积：100000M2其中，五星期酒店部分50000M2，商务部分30000M2，商业20000M2（地下室1层、2层，与地铁连通）建筑高度：>85M，<100M二、项目整合分析（一）区位概况分析位于中心区南区CBD中心轴线东面，本项目位于福

8、田中心区17—1地块，东靠两栋超高层写字楼，南临会展中心，北临大中