都蜀郡·锦绣城项目营销策划方案

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1、全程营销策划方案蜀郡·锦绣城（暂定名）客户：成都兴西华建设管理有限公司公司：北京日新伟业（成都）房地产营销机构四川日新伟业房地产经纪有限公司四川日新伟业广告有限公司时间：2005年11月9日保留所有版权AllRightsReserved.内部资料敬请保密（草案）本案重点：产品调整建议推广及销售策略前言本案撰写假定基础：全部预售手续在2005年底前取得；全部工程建设在2006年底前完成。本案重点：根据目前产品定位状况提供修改建议，请开发商在条件许可范围内尽量考虑并加快调整；按照总体进度预排推广与销售的周期、目标、策略、主要内容。第一部分调研定位篇1、住宅市场概况今年1～7月份，成都商品房交

2、易均价为4060元/m2，与去年同期相比上涨11.08％。其中，商品住宅均价为3677元/m2，比去年同期上涨16.95％。从单月价格变化看，新政实施后，成都商品住宅价格同比增幅开始逐月下滑，从5月的21.93%下降到6月、7月的15%左右。一、宏观环境分析6-7月住房价格环比还略有下降，7月商品住宅价格基本上回归到今年一季度的水平（今年一季度的住宅新盘的销售为3690元/m2）。消费者方面，消费心态更趋理性、务实。2、市场走势分析目前，成都住宅市场最热点区域为2-3环，统计资料表明，目前2-3环的供应量占到了整个市场的约70%，而3环外的商品房供应量也接近20%。价格方面，应该说，成都

3、目前的房价已经偏高，伴随着市场供求关系的变化，开发商定价也将更加谨慎。预计在供给关系（成都住宅市场“供过于求”的局面在短期内不会改变）、开发商资金压力（银行紧缩银根）、消费者继续观望的三方影响下，成都商品住宅价格难有较大上浮的机会。因此，为应对市场近年内的未知风险，我们认为:本项目前期入市价格应慎重。1、项目位置二、项目地块分析2、项目现状（1）四至范围项目西临双星大道，北接培风小区（安置房），南临规划中60亩市政公园。（2）项目现状项目二期3栋接近封顶，一期地基施工中，施工现场比较混乱；外墙广告档次不高，已经显得破损，影响项目整体形象。3、项目周边1000米范围内社区配套（1）交通状况

4、公交路线：90路406路406区间交通方式：公交、自驾车达到项目的路线：草金路-双星大道左拐，光华大道-双星大道右拐，武侯大道-双星大道。（2）其他配套：教育：成都九中四川广播电视大学西校区。医疗：规划中30亩的大型医院。购物：规划中农贸市场，双星总公司、机投农贸大市场等。公园：永康森林公园4、项目周边环境生活氛围：不强治安情况：比较差空气状况：一般噪声情况：噪声较大企业：数个工业机械厂景观：规划中60亩体育公园规划：体育公园；30亩大型医院；武侯区政府新行政中心。5、项目经济技术指标（来自项目现场销售资料）（1）总净用地70267.16m2（2）总建筑面积226830m2其中：地上建筑

5、面积：193475m2居住建筑面积：165938m2商业建筑面积：19322m2其他建筑面积：6969m2（架空层3946m2）地下建筑面积：33355m2居住户数：1789户容积率：2.7（底层架空不计）建筑基底面积：21079m2建筑密度：29.9%绿地率：30%机动车位：1075辆其中：地上184辆；地下891辆非机动车位：3837个其中：地上停车位：957个地下停车位：2880个区域产品综述代表楼盘：星语双城、华都新公馆等产品形式：小高层电梯公寓为主销售均价：电梯公寓约2700元/m2多层住宅约3200元/m2左右三、区域内供应产品特征区域内竞争楼盘状况代表楼盘：星语双城、华都星

6、公馆星语双城：距离项目约500米总占地34.7亩，总建筑面积69000m2。总共580户，共分两期开发；第一期两栋11层电梯公寓，总共233户；面积从50-150不等，其中90m2以下的小户型72户；一期目前销售价格2700元/m2，销售情况一般；二期将于明年初上市。华都·星公馆：占地面积90亩，总建筑面积约13万平方米。华都·星公馆2期多层和小高层电梯公寓组成；总户数352户；2期户型以80-130m2的舒适实用户型为市场主打目前2期接受咨询，对外宣传价格为电梯2700-3000元/m2，多层3200元/m2。四、SWOT分析劣势：区域认同度不高；产品品质不高；周边自然环境较差；交通条

7、件较差；治安环境有待解决；优势：规模较大；配套设施较为完善。机会：住宅市场向三环外延伸；购房者对西部片区的认同；区域市场竞争不太激烈；西三环内住宅价格高于3000元/m2。威胁：宏观政策影响；卖方市场已经向买方市场转化；周边不确定未知项目对本项目的冲击；SWOT分析结论（1）怎样在宏观市场、区域市场竞争更加惨烈的状况下，让本项目脱颖而出？（2）在区域环境较差，区域认同度不高的情况下，我们将采取什么样的策略来让消费者选择本项目？（3）