酒店投资决策分析概述

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1、酒店投资决策分析方法与应用段正梁著中国水利水电出版社内容提纲第1章酒店投资决策分析概述第2章酒店投资决策分析的方法论基础第3章酒店投资项目的市场分析第4章酒店投资项目的投资与收益估算第5章酒店投资项目的盈利与偿债能力分析第6章酒店投资项目的不确定性分析第7章酒店投资决策分析的应用案例第1章酒店投资决策分析概述内容提纲第一节酒店与酒店业特性第二节酒店行业的发展趋势第三节酒店投资决策分析简介一、酒店及其设施酒店就是给宾客提供歇宿和饮食的场所。或者，酒店是以其建筑物为凭证，通过出售客房、餐饮及综合服务设施向客人提供服务，从而获得经

2、济收益的组织。酒店的基本设施决定了一个酒店的接待能力和条件，酒店设施的质量标准和数量标准决定了酒店的档次。酒店基本设施一般包括以下几个方面：①前台接待设施②客房接待设施③餐饮接待设施④娱乐服务设施⑤酒店经营保障设施二、酒店产品：定义及属性酒店产品是由若干个不同部门所提供服务而组成的总体。它包括向客人出售或出租的有形的并可计量的商品，以及无形的或不可计量的商品。前者是具体的产品，如餐饮、酒吧、客房等；后者是感知的，如接待、礼貌及气氛等各种服务。完整的酒店产品应该是上述有形的物质商品与无形的“商品”的有机结合。1、酒店产品的一般

3、定义①酒店产品的商品属性：酒店出售的产品是服务，服务是一种特殊商品，其特殊性在于：酒店产品具有不可贮存性；酒店产品生产、交换与消费的同步性；产品地域的不可流动性。②酒店产品的服务属性：酒店产品的本质特征是服务，酒店服务具有如下属性：酒店产品服务的无形性；酒店服务的差异性；酒店服务信息反馈的直接性；酒店服务的不可贮藏性。③酒店服务的质量特征：酒店服务的质量特征体现在以下三个方面，即：服务质量的波动性；服务质量评价的主观性和不确定性；酒店服务口碑效应的重要性。2、酒店产品的属性三、酒店产业特性酒店业的总体特点制约着酒店产业的发展

4、空间不易保存性；地理位置的重要性与局限性；固定的供应量；高额的经营成本；季节性1、酒店业的总体特点由于市场需求的分散性和酒店必须在所在地实现生产、交换及消费，因此，酒店供给在本质上具有空间分布的离散性特征2、酒店服务分布的分散性酒店产品供应与消费的就地性，决定了酒店业的供需只存在城市的局部均衡，不存在全国的总体均衡，同一区域内，一个城市的供过于求无法弥补另一城市的供不应求。政府在行业管理上要追求城市局部均衡来实现总体均衡3、酒店服务供需的局部均衡性构成行业进入障碍的规模经济、产品差别化、资金需求量、转换成本、分销渠道、原材料

5、与技术优势、政府政策等，在酒店业投资中，均难以构成障碍4、酒店行业进入的容易性四、酒店行业壁垒特征酒店规模进入壁垒低；酒店投资资金门槛中等；技术与产品差异壁垒低；销售网络具有一定市场壁垒，品牌壁垒明显。1、酒店业的结构性壁垒特点酒店业虽然价格战不断，但很少采用阻止进入行为或驱逐竞争对手的行为。其原因在于市场过度分散，这些策略根本无效，只能通过低价多争得市场份额。2、酒店业的行为性壁垒特点酒店属于资金密集型行业，因此，主要的退出壁垒来自于沉淀成本。造成酒店高退出壁垒的根源是有形资产专用性强，无形资产随着酒店退出彻底丧失；沉淀成

6、本：由于酒店的资产专用性较强，可以产权易主，但很难退出生产力，因此酒店只能改造成对酒店业具有高度替代性的设施，如公寓、写字楼之类，若改作工厂厂房或其它用途，其沉淀成本至少在其资产价值的60%以上。而且酒店的最重要的资产——品牌等无形资产将彻底丧失。3、酒店业的退出壁垒内容提纲第一节酒店与酒店业特性第二节酒店行业发展趋势第三节酒店投资决策分析简介亢奋的酒店投资潮投资一个行业，关键要看行业的发展前景。酒店业的发展前景如何？可以通过酒店业的发展历程来加以一定程度的说明。国内外酒店业的发展，均经历了一个漫长的历程。了解过去，正视现在

7、，是为了更好地面对未来。随着社会经济的发展和我国经济实力的不断提升，特别是国内旅游业的急剧发展，有人形容，目前我国已步入亢奋的酒店投资潮。1999-2007年间，我国酒店业每年的投资额从78.46亿元上升为925.07亿元，年均增长36%。而2000-2008年间，我国五星级酒店年投资额增长竟高达361%。业内有预测称，“十二五”期内，全国每年新建酒店将超过1500家，总投资额近4000亿元。如果加上既有酒店设施的改扩建投入，我国未来酒店投资总额将更加庞大。从单一投资项目看，呈现项目综合且投资总额巨大的特点。一、西方酒店业的

8、发展历程客栈是现代意义上酒店的雏形，作为一种住宿设施早就存在，真正流行是在12世纪以后，盛行于15—18世纪之间，以英国的客栈最为著名。1、客栈时期19世纪的欧洲，随着上层社会新的生活方式的转变，专为王室、贵族、大资产阶级服务的豪华酒店应运而生。瑞士籍酒店主里兹(Ritz)建造、经营的酒店