池州金美亚项目工作计划

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1、让更多人享受真正的地产服务TEL:0574-27906086地址:宁波市江南路前程厦6楼池州金美亚C地块2012年工作报告1报告提纲234562012年度推广策略风险控制及应对措施2012年度推盘计划营销定位及目标客户销售准备工作计划项目概述STRUCTURE1项目总体介绍2第一部份项目概述经济指标及总销售额项目总体介绍项目一期总占地约47552平方米，建筑面积63803平方米，主要产品由多层、联排别墅组成，总户数301户，户型面积设计主力80-110平方米。项目地块位于凤栖路东侧、康庄大道西侧配套有：市第二人

2、民医院、滨湖小学，市第八中学，银海花园小区（拆迁安置小区)；贵池区人民政府；南侧为已建成的锦绣苑小区；本项目位于池州高新技术产业园区内，距离池州城市中心（长江中路）约10公里，北靠长江（距离池州港新港区约4公里），南临318国道、沿江高速和铜九铁路，东临池州九华山机场（距机场约10公里）。注：总平略有调整，此图仅示意经济指标及总销售额项目数据备注建设用地面积47552规划总建筑面积63803其中住宅建筑面积44352含阁楼面积商业建筑面积7160地下车库及配电房面积7639不计入容积率公共车库面积790其他公建

3、面积3862容积率1.2不含地下车库绿地率35.20%建筑密度25.50%规划住宅套数301居住人数963产品面积售价总销住宅建筑面积34535.23500120873200别墅面积9816.8500049084000商业建筑面积7160500035800000合计51512205757200项目经济指标项目总销测算1项目SWOT分析2第二部份营销定位及目标客户项目营销定位及价值分析3客户定位4客户锁定及客户渠道经营SWOT劣势(weakness)机会(opportunity)威胁(threat)优势(stre

4、ngth)政府的大力扶持，区域发展前景利好；区政府、市第二人民医院、教育园区等配套完善带动市场需求；高新技术产业园区企业入驻，开发区不断发展，带来一定量的居住需求；区域发展，吸引周边枞阳县等部分外来入迁客户。1、区域处于起步阶段，氛围不成熟；区域内生活配套设施薄弱，交通条件较为不便；区域缺乏人气，居住氛围不足，周边有大量拆迁安置小区，大大影响项目价值。项目SWOT分析项目本身拥有自然景观资源优势，是区域内其他项目不可比拟的；规划中的公园绿地，与南面自然湖景、自然山景和项目内部园林景观有机结合；项目主要以多层、联

5、排产品，良好的视野奠定了景观基础。项目自身规划幼儿园，周边有湖滨小学、市第八中学，打造学区房概念。项目营销定位通过品牌先导，金美亚企业的实力，及区政府对区域的带动作用。突出大学城的教育资源优势。活动贯穿整个销售周期，通过活动带动项目人气及提升项目品位，提高客户认可度；实现项目市场引领者营销定位。地段价值居家福地，自然取静；开发区中心区域，发展前景广阔，区域正逐渐成为生活聚集区；自然价值灵秀福地，依山近水，空气清新，是居家风水上乘之地；产品价值1、立面风格，简洁俊雅；2、坡地景观，多重景观体系，层次分明；3、户型

6、面积合理舒适，景观朝向优先，功能分配全面，客户选择余地大；4、周全的公共设施配套体系，构筑完备纯住宅社区；5、外墙保温，中空玻璃。生活价值1、和谐居住氛围，精英人群社区；2、独立时尚会所（方案变更后有待确定）；3、打造双语幼儿园（建议品牌幼儿园，提升小区品质）；4、周到体贴的物管服务。项目营销价值分析客群定位：客户群区域分析1、进驻开发区企事业单位的外来职员——事业稳定，打算结婚或定居；2、城区独立成家及看好区域发展前景投资考虑；3、外地房地产置业者——以将来养老或投资获益升值4、开发区原驻居民——改善住房条件

7、主力客户群的购买力分布在总房款30万-50万之间，家庭年收入3－8万元，月还贷能力在1000－3000元之间。区域客户具体锁定如下：1、教育园区（池州学院、技校）年轻教师；2、安庆枞阳县转入池州市，以独立成家需求；3、铜陵市客群，主要看重区域环境，养老，投资需求；4、梅龙镇，江口镇等乡镇居民，注重环境、小区档次；5、项目周边（政府、医院、学校）单位人群；6、池州市区部分客群，看中区域环境，独立成家或看重小区品质及升值潜力。消费群特征分析1、25—35岁左右，收入相对稳定，有一定积蓄，首付能力在10万元或以上；2

8、、家庭人口在2-3口，夫妻或小三口之家为主；3、首次或二次置业，注重合理的面积和实用性；4、对目前居住条件在周边人文氛围、配套、房型等方面有一或两条不满意者；5、理性置业，在房型设计、楼层选择、地段位置、内外配套完善等方面都有较多对比考虑；6、讲究物业和社区的品质，满足其健康要求和精神层面需求的家居氛围。生活状态分析观念特征中青年，家庭责任感渐强，为家人创造舒适的居所是其努力的方向。文