黄埔大道西项目商业定位分析

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1、旺地发展顾问2011年3月广州黄埔大道西项目商业定位分析目录项目商业发展机遇商业竞争环境分析商业市场分析项目需要解决的问题项目概况小结1项目概况区位：大区位：广州天河区，紧邻珠江新城CBD小区位：广东国防大厦地块占地：20亩，约1.3万平方米（容积率没限定）规划：综合体，包括写字楼、酒店、公寓和商业交通：最近公交站：国防大厦站（7条公交线）最近地铁站：岗顶站（直线距离约1公里）西东北南项目石牌东路环宇大厦黄埔大道西陶育路项目四至1项目概况2项目需要解决的问题2.1商业定位根据项目本身各方面的条件以及市场需求，对项目进行准确的商业定位。2.

2、2业态规划根据市场需求制定具有市场竞争力的商业业态规划。2.3资本运营以良好的商业运营带动写字楼和公寓的租售，协助项目快速回笼资金，促进项目整体资金的合理流动。2.4项目可持续发展项目商业部分要最大限度地满足消费者的需求，这样才能获得可持续发展。3商业市场分析数据来源：统计公报及政府工作报告3.1商业背景商贸流通业发展较快——近5年，广州市和天河区社会消费品零售总额增速分别为年均19%和18%3.2主要商圈分布3商业市场分析项目商圈天河商圈北京路商圈珠江新城商圈范围以天河路为核心，西起广州大道，东至龙口东路，南起黄埔大道，北至广园快速路西

3、起人民路，东至越秀路，南起沿江路，北至东风路西起广州大道，东至华南快速干线，南起临江大道，北至黄埔大道级别市级市级区域级发展模式以大型商场为主，沿街商铺为辅以沿街商铺为主，大型商场为辅目前以专业市场（临建）及住宅和写字楼裙楼商铺为主主营业态综合零售为主建材、家居、汽车美容及展览、餐饮等主要消费群体以周边工作的年轻白领、IT专业人员、学生、外地打工者为主以学生、年轻白领、年轻家庭群体为主以周边住户家庭、周边工作的年轻白领为主商业体量(未计街铺)目前约80万平方米目前约30万平方米未来纯商业规模约73万平方米人流量日均至少50万人次，节假日2

4、-3倍日均50万，节假日翻倍日均人流量最高达25万人次街铺首层月租金300-1000元/平方米800-2600元/平方米200-800元/平方米3.3商圈分析3商业市场分析项目处于天河商圈和珠江新城商圈的辐射地带，共享两大商圈的人流3商业市场分析3.4购物中心现状●分布：广州购物中心多聚集在市中心，以天河区和越秀区为主。目前天河商圈就聚集了近10家大型购物中心，如天河城、正佳广场、维多利广场、天娱广场、太古汇、万菱汇，可见集聚度非常高。●定位：目前购物中心定位的差异化特点并不突出，大多数购物中心都以综合性、中高档定位为主，特色不明显，同质

5、性比较严重。●功能：大多数购物中心的功能以购物为主导，像天河城、中华广场等购物比例远远超过50%，餐饮、娱乐、休闲功能仅仅起辅助作用。3商业市场分析●开发商增加自有物业比例随着投资者的逐渐成熟以及开发商实力的逐渐增强，开发商对大型商场不再考虑销售，而是作为自留资产或者进行其它渠道的融资。●特色经营越来越重要一站式综合性商场仍是主流，但在综合性的基础上必须实行个性化经营，把自身特色打造出来。●“连体商城”将成发展趋势友谊环市东店与世贸广场、白云宾馆裙楼、丽柏广场连接，形成三位一体的“商业合并模式”，商业效果良好。●购物中心沿“主题化”和“娱

6、乐化”方向发展为了避免同质化竞争，吸引更多的消费者，越来越多的购物中心走向主题化和娱乐化。3.5发展趋势4商业竞争环境分析4.1竞争环境分析分类代表（项目方圆1公里范围内）已建写字楼及酒店联通新时空广场、富力科讯大厦、华威达酒店（四星级）、至尊皇城大酒楼等在建写字楼及酒店云来斯堡大厦（五星级酒店、商务）、珠江新城D3-3、D3-5地块（商业、酒店、办公）等在建住宅及公寓富力公园28、盛德国际公寓等联通新时空广场、富力科讯大厦华威达酒店云来斯堡大厦至尊皇城大酒楼项目名称区位租售模式主力店已开业天河城天河区只租不售天河城百货、吉之岛等正佳广场

7、天河区夹层出售，其它出租广州友谊、百佳等万菱汇天河区只租不售ZARA、苏宁精品店等中华广场越秀区首层出售，其它出租中华百货、百佳TASTE西塔珠江新城只租不售广州友谊商店高德置地广场珠江新城只租不售广百百货、吉之岛等待开业太古汇天河区只租不售玛莎百货、LouisVuitton等时尚天河商业广场天河区只租不售-中央广场地下商城珠江新城-地下商城由香港兰桂坊集团经营太阳新天地购物中心珠江新城只租不售广百百货4.2租售模式及主力店分析4商业竞争环境分析绝大多数商业项目只租不售，主力百货基本上是广州本土百货，除了未来开业的太古汇引进的玛莎百货是外

8、资百货4商业竞争环境分析项目名称正佳广场天河城万菱汇太古汇中华广场万达广场西塔高德置地广场商场面积30165.8121717.4517总建面积42332340.62839.544.892商场占