第7章 城市土地与房产管理

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1、现代市政学（第三版）王佃利张莉萍高原主编第七章城市土地与房产管理本章重点123我国城市土地管理体制、土地使用制度的变革现阶段我国城市房地产管理以及城市住房保障体系存在的主要矛盾我国城市房地产管理以及城市住房保障体系存在的主要矛盾的成因及今后改革方向7.1.1城市土地管理的界定1.土地资源与资产7.1城市土地管理概述从土地的社会经济特性看，土地具有资源和资产两个特征。土地资源是指在一定技术条件和一定时间内可为人类利用的资源，认识土地的资源属性主要是强调土地的使用价值和效用特性。土地同时还是一项重要的社会财产，具有资产特性，又称地产。2城市土地及其特性差异性和区位性供应的稀缺性和可垄断性

2、投入的无限性和可替代性3城市土地管理城市土地管理是城市政府在国家有关土地的法律法规的指导下，为调整土地关系、组织土地合理开发利用所进行的各项工作的统称。城市土地管理的任务是对城市土地的占有、分配、流转及使用进行规划、组织和监控，借以调整城市土地关系，保护和开发城市土地资源，保护土地所有者和使用者的合法权益，促进城市社会经济的可持续发展。城市政府加强对城市土地管理的必要性第一，提供城市基础设施用地。第二，减少土地利用中的外部性。第三，保证土地市场的稳定运行。第四，促进公平分配。7.1.2城市土地管理的基本内容1城市土地规划管理2城市土地权属管理3城市地籍管理4城市土地市场管理5城市国有

3、土地资产经营管理7.1.3我国城市土地管理体制土地管理体制是指由国家关于土地管理机构设置和管理职能权限划分所形成的体系和管理制度统管国家依法设立独立的土地管理专门机构，统一管理全国土地分管分部门、分系统，根据实际情况需要，设立土地管理机构，负责管理本部门、本系统所使用的土地统管与分管相结合指国家设立土地管理机构，按照法律规定的职权统一管理全国土地，各部门、各系统也设立土地管理机构，负责管理本部门、本系统的用地。我国土地管理体制的发展1986年以前分头分散管理体制1986年以后统一的管理体制2.我国城市土地管理机构的职责国务院主要负责全国土地管理中重大问题的决定负责确定土地使用权的最高

4、年限，规定基准地价、标定地价，并公布具体的实施办法，规定采取双方协议方式出让土地使用权的出让金的最低价等。国土资源部是国务院负责全国土地统一管理工作的职能部门和行政执法部门其主要职责是拟定和监督实施有关土地的方针、政策，主管全国土地的调研及征用等工作，并对全国土地市场进行管理。国土资源部内主要土地管理机构设置情况县级以上地方人民政府在城市土地的管理方面，主要是根据省级以上人民政府的指示依法批准划拨所必需的建设用地的使用权，拟定用于房地产开发的年度土地总面积方案。城市国土资源局是市人民政府的职能部门和行政执法部门，主管全市土地的统一管理工作，其主要职责在于拟定本市的土地资源利用规划，审

5、核土地征用的范围、数量，管理土地的流转、批租以及实施土地监督等。7.2我国的城市土地管理7.2.1我国城市土地基本制度1我国城市土地所有制根据我国宪法和《土地管理法》的规定，我国现行的土地所有制为社会主义土地公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。2我国城市土地使用制度（1）土地使用权出让（2）土地使用权转让（3）土地使用权出租（4）土地使用权抵押7.2.2城市土地供应与管理1我国现行城市土地供应方式城市土地的获得有两种来源，一种是进行旧城改造，将城里年代久远、破败危旧的建筑物拆除，在此基础上重新进行平整开发；另一种是将城乡结合部的土地开发成城市的用地，即将农业用地转化为非农用地，

6、非农建设用地可以通过征用和非征用两种方式转变。（1）城市土地的划拨和出让土地使用权划拨土地使用权出让（2）划拨和出让的区别取得方式不同是否支付对价存续期限不同使用权的法律性质不同（3）城市土地有偿供应制度的发展只有严格规定真正用于公益用途的土地才适用划拨方式，经营性用地必须使用出让方式。另一个重要的问题是把出让供应方式中协议出让的渠道尽可能地紧缩，逐渐改为以拍卖、招标的方式进行土地出让。2我国城市土地储备制度（1）土地储备制度的发展。（2）我国土地储备制度的运行方式。收购储备出让（3）实施土地储备制度的作用和成效为政府提供了调控土地市场的手段推进了存量土地的盘活和土地的集约利用，有利

7、于土地利用总体规划和城市规划的落实实现了土地资产市场化运营7.2.3完善我国城市土地管理1当前城市土地管理存在的问题土地产权制度存在缺陷土地市场机制不健全政府职能发挥不到位2完善我国城市土地管理的措施细分土地产权，扩大土地权利种类完善土地登记制度，建立土地查阅制度完善土地评估，合理确定土地使用权价格及其他产权交易价格完善土地收购、储备制度切实发挥租税费对国有土地资源配置的杠杆作用7.3.1城市房产管理的界定7.3城市房产管理概述城市房产管理就是城市人民政府