商业地产招商运营分析

《商业地产招商运营分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、以“商业+”为核心，打造全新生活方式一、商业地产背景说明近几年来，商业地产运营两级分化十分严重，其中一部分商业地产运营十分糟糕，商场空置严重，长期陷入“租不抵营”的境遇当中。而另一部分商场经营效果较好。因区别于住宅“拿地，开发，销售，结算交付”，商场的开发本身就较复杂。商场的开发和经营涉及规划，定位，招商，运营这样的全链条。如果只是建造并销售，很可能造成供给结构和商家需求不匹配的局面。由于总量过剩，不少商场实际上处于门可罗雀的状况。因消费时代的变革，国内所有商业体系已经开始从传统的“供给者”角色，开始全

2、面向“服务者”角色开始转换。商业地产因受到多重因素的影响，其中包括经济增速放缓、居民消费增速放缓、奢侈品消费长期低落的系统性冲击。其中互联网对居民消费行为的影响最大。在互联网时代，线下企业想吸引消费者，“文化+体验”的策略尤为重要。与此同时，服务和体验在商业地产的运营中日渐重要。围绕餐饮、健康、主题、文化、科技、旅游、运动、美妆、儿童等娱乐体验式业态改进招商运营重心，已经成为了商业地产商的共识。企业不断追求增加更时尚、更有趣、更新奇、更富有探索性的商业元素，以此来吸引更多人流。二、招商运营分析虽然国内众

3、多商业地产运营都在探索更多的体验性元素来加入商场运营当中，但效果普遍不佳，国内商业地产运营目前还是较多的受制于地段、交通便利性、品牌效应等因素影响。还未正式达到“体验式服务”这一步。现对商业地产运营简单分析如下。商业地产运营过程中，主要分为两大阵营，分别为“需求侧”与“供给侧”，需求侧为入驻商户，供给侧为商业地产运营方。传统运营模式下，主要着眼于“需求侧”的招商为主，完全忽略了“供给侧”改革创新的重要性。依据运营模式进行改变，现提出以“商业+”为核心，从“供给侧”思考，打造全新生活方式的招商运营模式，以

4、达到为消费者提供“极致体验”为目的的招商运营策略。进一步深入影响消费者心理，为消费者打造一个“购物可以来、吃饭可以来、娱乐可以来、运动可以来、散步可以来、旅游可以来”的“综合体验馆”。一、何为“商业+”“商+”即商业+文化+旅游+科技+健康等等，综合性的商业集群效应模式。从“供给侧”的角度出发，通过改革创新，不固守传统商业模式，不单纯比拼价格，开始强调有品质的生活方式，将体验做到极致的商业运营模式。如今主题化商业项目已经在全世界遍地开花，案例不胜枚举，现以日本大阪难波公园为例。日本难波公园，在城市绿洲中

5、逛街大阪是日本的第二大城市，古时又叫难波，它东接历史悠久的京都和奈良，西连神户，在保留着丰富历史古迹的同时，也有着现代的一面。大阪难波公园(NambaParks)是位于大阪传统热闹商业区的现代建筑，名称中有公园其实并非传统意义的公园。进入难波公园后，会让你以为自己来到了一个生态绿色公园。室内室外的空间界限被打破，因地势而打造的“峡谷”内有一条“8字形”倾斜上升的通道，一路精心设计出不同的小湾、岩洞、河谷等探险般的空间感受，更让你常常有“柳暗花明又一村”的惊喜。从街道地平面上升至8层楼的高度，层层推进、绿

6、树茵茵。其中心区域是三层的“豪华购物广场”，商场业态非常丰富，从餐饮、服饰、珠宝，到美容、动植物花卉、居家用品、日本传统和服等等，包括了上百家专业的时尚商店和餐厅。一、分析与总结近几年来，国内商业地产也在不断进行变革与创新，也开始尝试以“文化+体验”为主的体验式服务来吸引消费群体。然而绝大多数地产运营商都忽略了非常重要的一点，对客群进行细分化，他们总想着去吸引消费者，而没有想过去吸引哪一部分消费者。从大数据分析，性别不同、年龄段不同、甚至性格不同的消费者，消费习惯都会相差很大。对于一个商业地产，是不可能

7、吸引多数消费者进入商场进行消费的。此时，就需要对消费者群体进行细分，并针对某一群体进行准确定位与服务。从人口基数分析，80、90后人群占比可达35%以上，所以，未来5~10年的主力消费群体为80、90后。而这一人群比较崇尚个性化消费、差异化消费、认同化消费等消费习惯。基于他们的消费习惯，这就要考验吸引他们眼光的办法了，分析如下。Ø定位&喜好：追求差异化消费心理，追求与众不同，80、90后普遍喜爱追求自我价值的体现，消费习惯全凭喜好决定。因受到年龄层段的影响，这个年龄段的人群绝大多数会追求一个共有的元素，

8、那就是“时尚”，品类全面的时尚品牌，完全可以满足他们的喜好。而年龄段决定他们绝大多数不会有太强的消费能力，所以他们就只能接受“轻度奢侈品”。“轻奢+时尚”可以为大多数年轻人所接受。Ø主题&生活：追求个性化消费，特色消费心理，打造个性化的商业主题。必须要有吸引我的地方，我才会来。可以迅速的聚拢人气。对于年轻人来说，较大的社会压力很难让他们专门驻足去欣赏一些常见的风景，这时就需要特色商业主题去留住他们的目光以及脚步。例如动漫主题活动，就可以吸引