休闲旅游地产案例解读分析

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1、旅游地产解读及典型案例研究投资发展中心2011年7月1日研究目的本报告通过对旅游地产基本类型、特征等方面的解读，以及对典型案例的研究，使投资发展中心对旅游地产要义及其典型投资开发模式有一个基本的认识，从而为我司防城港江山半岛项目的投资研究，以及今后其他旅游地产项目的拓展提供借鉴。一：旅游地产基本要义解读二：深圳华侨城案例研究三：海南博鳌水城案例研究四：成都芙蓉古镇案例研究五：夏威夷Kapalua社区案例研究六：香港愉景湾案例研究七：对防城港江山半岛项目的启发报告结构一：旅游地产基本要义解读对旅游地产概念的认识什么是旅游地产：指依托周边的自然资源、文化资源和人造资源，使用旅游

2、度假的开发营销模式，实现度假休闲旅游居住和商业功能而建设开发的房地产项目。要义解读防城港江山半岛项目的概念内涵：江山半岛自然资源、汉运河文化资源、拟开发会议会展人造资源，开发度假休闲居住功能和商业配套功能。研究表明：一国人均GDP达到1000美元时，就进入国内旅游的需求增长期，此时的旅游形态主要是观光旅游；当人均GDP达到2000—3000美元，旅游形态开始向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期；当人均GDP达到3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；达到5000美元以上则开始进入成熟的度假经济时期。国内旅游市场业正在经历历史性的转变，具体讲是从观光旅游形态向休闲

3、度假旅游形态转变，特点是旅游产品的升级。但现实情况表明，国内旅游度假市场仍表现为伴生关系，而非简单升级5观光旅游→休闲旅游→度假旅游国内趋势世界趋势要义解读旅游度假市场的发展趋势旅游地产的第一种分类：从消费者需求维度(1)第一居所开发模型（如深圳华侨城）主题：项目建设要有明确主题(如主题公园等)，围绕主题进行开发资源：项目所在地周边环境优美，具备旅游价值区位：距办公商业中心区不超过45分钟的行程可达性：具有良好的交通条件，多种交通工具可选用，临近高速公路、地铁配套设施：教育设施(幼儿园、中小学)/高标准的社区医院，遇急症、重症能在半小时范围送达的市级大医院/购物中心，社区中

4、心商业区/商务服务中心/通讯设施/完备的体育运动、游乐设施/大面积开放空间如社区公园、景观绿化带等(2)第二居所开发模型（如丽江、三亚等项目）良好的经济背景：人均GDP5000美元后目标客户有休闲度假的时间，追求全新体验的生活方式和理念，消费结构向旅游倾斜/城市人均居住面积超过30平方米/汽车拥有量超过每五户一辆项目区位：一般消费者喜欢将度假住宅设在4小时车程的范围内，最好90分钟之内。但是最短距离应该在80公里(50英里)左右以便形成适当的环境转换带。国际性的度假区，距机场不超过1小时车程规模：要求具有度假的乡野情调，不能过于拥挤，一般的别墅基地的大小最少都在1000-1

5、200平方米之间设施：具有先天良好的风景旅游资源，侧重点考虑健康娱乐设施的设置。还需要设置配套的商业区、医疗点、办公室、商务中心、通讯设施等配套设施要义解读旅游地产的第一种分类：从消费者需求维度(3)产权酒店开发模型（如悦榕庄等）目标客户：年收入5万美元/拥有高学历，年龄30-50岁/有一定的假期/主要购买目的为休憩、休闲、投资项目开发时机：所在旅游区开发中后期背景：国家经济景气，人均GDP在5000美元以上/国家、行业有相关法律支撑体系/分时度假交换体系成熟环境：自然环境优良，在居住品质上实现梯级提升区位：产权酒店距离本地城市生活区不大于4小时车程；异地客户要求乘坐飞机能

6、方便到达(4)商务度假开发模型（如博鳌、观澜高尔夫等）开发时机：城市商务中心区形成集中在高租金写字楼/城市以私有化企业为主/企业管理引入人性化管理机制，注重人力资源/城市GDP达到人均3000美元以上/商务文化观念的转变/拥有大跨国公司分支机构环境：开发地区要求良好风景资源，清幽安静/距离主要商业中心区不超过2小时车程。国际商务度假区距离机场不超过60分钟车程/要求具有专业化的管理服务团体/要求装备完善的视听设备，设置完备的服务项目/必须设置有丰富的游憩休闲设施，如：高尔夫球场、网球场等/要求设置有完备的住宿客房、会议室、餐厅，要能满足不同规模的会议要求/要成规模开发要义解

7、读旅游地产的第二种分类：从项目功能偏向维度（1）旅游度假地产又可称为“第二居所”，主要指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店、用于分时度假的时权酒店以及养老型酒店等等。休闲度假是此类房地产最大的特点，为旅游接待链条上重要的一环，多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。既依托现有的优秀旅游资源旅游景区，又投入休闲度假设施设备的建设，大力营造旅游度假氛围。开发商以为异地置业者提供“第二居所”度假休闲为目的