《不动产投资》PPT课件

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1、另类投资第二章不动产投资第一节    不动产投资的形式及特征第二节    不动产投资的价值分析第三节    不动产投资的风险第四节房地产投资信托（REITs)第五节不动产投资领域的创新参考书目1，叶剑平、曲卫东编著《不动产估价》中国人民大学出版社，2005年2，【美】JohnP.Wiedemer著《房地产投资》，中信出版社，2005年2.1不动产投资的形式和特征2.1.1不动产（real-estate，又称房地产）是相对于动产而言的，它强调的财产和权力载体在地理位置上的相对固定性，具体是指土地一级建筑物等土地定着物，是权益和实物的综合体2.1不动产投资的形

2、式和特征2.1.2房地产作为一种特殊的商品，有许多自身的特征：1.地理位置相对固定2.使用功能多样3.投资和消费的双重性4.社会地位的象征2.1不动产投资的形式和特征2.1不动产投资的形式和特征2.1不动产投资的形式和特征2.1.3不动产的投资回报作为投资的房地产，回报可能单一，也可能源于所有。如仅有收益的投资-----抵押贷款；仅有升值的投资-----持有未开发的土地；仅有价值收益的投资-----建筑地块的开发三种收益类型都包括的投资-----收益性房地产，如公寓楼2.2不动产投资的价值分析不动产估价：依据影响不动产价值的各种资料，判定不动产以货币表示的

3、经济价值。不动产投资的价值进行估计时要具有两大价值观念，即货币的时间价值和投资的风险价值考虑一个不动产投资是否可取的首要一点就是投资是否可以在一个必要的收益率上取得正的投资净现值（netpricevalue）2.2不动产投资的价值分析2.2.1影响不动产价格的因素可区分为两类：一种分类：一般因素、个别因素及区域因素一种分类：供求因素、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、心理因素及其他因素等。2.2不动产投资的价值分析2.2.1影响不动产价格的因素（1）供求因素影响不动产供给的因素：自然供给价格计划和规划影响不动产需求的因素：人口数量收入水平消

4、费结构相关税收2.2不动产投资的价值分析2.2.1影响不动产价格的因素（2）自身因素土地的自身因素（位置、形状、大小、地势、地质等日照、通风、适度、温度等临街状态---路角地、双面临街地、一面临街地、袋地及盲地等）2.2不动产投资的价值分析2.2.1影响不动产价格的因素（3）环境因素自然环境：嘈杂程度、环境污染程度以及视觉环境等社会环境：交通便利性、商业设施状况、教育设施配套2.2不动产投资的价值分析2.2.1影响不动产价格的因素（4）人口因素人口数量----人口密度人口素质家庭规模2.2不动产投资的价值分析2.2.1影响不动产价格的因素（5）经济因素经济

5、发展物价水平地价与物价互为因果“地价上涨---抵押力量增大---信用膨胀---物价上涨”“货币量的增加---物价上涨----地价上涨”2.2不动产投资的价值分析2.2.1影响不动产价格的因素（6）行政因素土地制度住房制度城市规划（住宅区、商业区等功能区的划分、房屋的使用用途、土地的使用强度等）土地利用规划（规定用途、容积率、绿化率、建筑物高度等指标）不动产价格政策、税收行政隶属变更2.2不动产投资的价值分析2.2.2不动产投资价值评估方法体系：市场比较法、收益还原法、成本逼近法、假设开发法、现金流折现法等。市场比较法、收益还原法、成本逼近法是不动产估价的三

6、种经典估价方法。2.2不动产投资的价值分析2.2.2不动产投资价值（1）市场比较法（marketcomparisonapproach)又称为买卖实例比较法、现行市价法、交易实例比较法、市价比较法、市场资料比较法、市场法等。经典估价方法。在评估一宗不动产价格时，将待沽不动产与类似不动产的近期交易价格进行对照比较，通过交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等进行修正，得出待沽不动产在评估基准日的正常合理价格。由市场比较法得到的价格称为比准价格，该价格经过市场调节后，得到市场价值。2.2不动产投资的价值分析2.2.2不动产投资价值（1）市场比较法（marketc

7、omparisonapproach)基本原理：替代原理。效用相等的不动产经过市场的竞争，其价格最终会基本趋于一致。适用对象：具有交易性的不动产（房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准化工业厂房）不适用于：特殊工业厂房、学校、图书馆、纪念馆、古建筑、教堂等。条件：需要对交易情况、交易日期、区域、个别因素等进行修正。2.2不动产投资的价值分析2.2.2不动产投资价值（1）市场比较法（marketcomparisonapproach)交易实例的搜集（成交价格、日期、付款方式、交易实例不动产的状况、交易双方的基本情况和交易目的、交易情况等

8、）交易情况修正2.2不动产投资的价值分析2.2.2不动产投资价值（