201005闵行马桥商业社区策划案

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1、上海旗忠“135、136、137地块”开发项目土地招投标前期咨询报告2010年6月与其他诸多策划报告有所不同的是，本报告的主旨不在于全景式的市场扫描或是概念式的分析，而更多的是根据“信义”对大型商业项目的理解与预判，基于项目的开发目标和限制性条件而作出的具有前瞻性和切实可行的前期咨询方案。前言缔造一种独一无二的项目内涵赋予一种具有引领性的商业方式倡导一种低碳、绿色、生态生活第一篇：区域认知第二篇：地块分析第三篇：商业案例解读第四篇：产品定位第一篇：区域认知板块分布区域概况板块认知度市场研判人民广场外环线内环线中环线剑川路中春路北松公路A4沪闵路5号线本案虹桥机场徐家汇莘庄

2、七宝项目区位宗地位于上海闵行西南部的马桥，外郊环间，但由于目前出行主要依靠路面交通，对外通勤能力一般。与城市的车行距离：距离人民广场：30公里；距离七宝：18公里；距离莘庄：12公里；距离徐家汇：23公里；距离虹桥机场：24公里；紧邻城市快速干道，交通便捷快速经A4到莘庄立交需15分钟；到徐家汇需35分钟；项目所在地马桥镇处于闵行区腹地，通过沪杭A8和莘奉金A4，项目受上海中心城的直接辐射.闵行新城是上海市“1966”规划中重点建设的九个新城之一，也是发展基础最好的一个；马桥镇建设部直属试点小城镇；项目距离沪杭高速4公里，距离莘奉金高速5公里，交通快速便捷；30km5km

3、市中心15km本案区域概况旗忠森林体育城是上海发展关键点，目前已初具规模。随着规划深入，高档体育设施及配套的完善，区域未来3－5年形成区域价值最大化网球中心、高尔夫球场、保龄球和室内温水游泳池等高档设施已建成，并成功举办了05年“大师杯”；除了一批已规划实现的体育设施，随着20万平方公里的配套用地控制性详细规划的完善；旗忠森林体育城还在规划深入的配套体育设施有运动员村、五星级酒店、医疗配套中心、马术基地和体育商业中心等；整个板块融森林、湖泊、园林、湿地、河流于一体，在森林和园林为主的景区内，保存完好的肥沃耕地镶嵌其中，拥有上海乃至全中国独一无二的新型运动休闲及体育生态环境

4、的重要组成部分；本案马桥旗忠森林体育城板块外环公路沪闵公路嘉闵高架A15高速5号线1号线延伸段A4公路15号线元江路剑川路虹梅路交通意义状态道路A4公路闵行区南北向的重要公路已通沪闵路闵行区域与市区联系的主要道路已通中春路闵行区南北向的主要公路之一已通嘉闵高架区域与虹桥交通枢纽的纽带预计2010年年底完工A15高速南闵行区域与浦东机场连接的重要干道，增强了区域高端客的便利度。预计09年年底通车剑川路南闵行区内的东西向主干道，是项目与外区联系的桥梁已通元江路项目与外区联系的景观道路已通轨道5号线加强了南闵行区域与市场的联系已通1号线南延伸段极大提高区域交通状况，并将加快区域

5、配套发展速度预计2020年内通车15号线进一步提高了闵行区域的对外通勤能力预计2020年内通车未来区域内有大量交通规划，将拉近宗地区域与市区、与虹桥交通枢纽的联系,大幅提高区域的对外通勤能力，为项目引入周边区域消费群提供了多种交通选择。项目区域区域交通区域人口发展和消费能力马桥组团规划人口8.5万江川组团规划人口15万颛桥组团规划人口15万紫竹组团规划人口6万梅陇吴泾组团规划人口7.5万主城区组团规划人口40万规划中的闵行新城区现有户籍人口约60万人，其中马桥户籍人口3.5万人，是闵行区户籍人口最少的镇/街道。未来闵行新城居住人口将达到105万，人口导入的重点区域为主城区

6、，马桥仍不是人口导入的重点区域。马桥8.5万人口无法支撑常规地标性商业的定位。本地消费群明显不足。商户进得来，留得住，有钱赚，必须设法依靠导入外来消费群区域型（出租面积在1.5万—7万平方米，入驻商户数量100家以上，主力店为大型百货公司或批发店，商圈人口在20万以上，停车位在1000——5000辆。）旗忠森林板块具有上海地区形成高档纯别墅生活社区难以超越得天独厚的生态环境和体育配套，有形成富人区的条件通达的交通、森林环境和独特的高档体育设施成就了旗忠板块的别墅群落。大面积的低密度住宅区连成一片，财富阶层在此聚集，富人社区已初显规模。名称时间建筑形式价值点古北新区1995

7、高层/别墅虹桥CBD、机场、早期侨汇房镇宁路社区1998高层租界、外销房联洋社区2001高层世纪公园、社区规划碧云国际社区2002高层/别墅对外经济区、社区氛围滨江板块2002高层滨江景观、陆家嘴CBD新天地板块2003高层高档商业、市中心、人文佘山板块2003别墅自然资源、高速交通旗忠森林板块2006别墅体育设施、高速交通、生态环境独特的价值点诠释新的富人区板块认知度人口规划人口8.5万,需要突破现有人口做商业规划交通缺乏导入马桥当地人口的大众交通动线消费力配套支持区域辐射力网球中心平日基本不对外开放,无法带来过境消费常规商