台湾部分购物中心的对比分析

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1、台湾部分购物中心的对比分析主要统计分析有六个购物中心：微风广场购物中心；纽约纽约展览购物中心；台茂家庭育乐购物中心；大江购物中心；京华城购物中心；统一高雄购物中心。一、开发因素对比表1：个案比较分类因数分类因数说明1．立地条件购物中心与主要都会中心的距离，本研究将北台湾地区购物中心的主要都会区界定为台北市区。2．规模大小本研究在规模大小上并不采用绝对的标准，而以现行购物中心相对的标准予以分类。3．承租厂商购物中心的业态与业种组合特征。4．开发理念具有特殊的开发理念，如节庆型或自然景观型购物中心。资料来源：本研究整理表2：研究个案的初步分类分类因数台

2、茂大江京华城统一梦公园微风广场纽约纽约与主要都会中心的距离桃园南(距离较远)中坜（距离较远）台北市松山区（距离较近）高雄市经贸园区（距离较近）台北东区商圈（距离较近）台北信义商圈（距离较近）规模大小中型中型大型大型中小型小型承租厂商（组合方式）零售、量贩娱乐零售、量贩娱乐精品、零售娱乐、服务其他精品、零售娱乐、服务商业、其他精品、零售电影院超级市场零售展览开发理念（主题性）非节庆或自然景观型非节庆或自然景观型非节庆或自然景观型非节庆或自然景观型非节庆或自然景观型非节庆或自然景观型（资料来源：本研究整理）1、个体分析：透过因数将个案予以分类再加以比较

3、2、总体分析：综合个案访谈归纳现行购物中心产业发展整体趋势图例1：个案公司分类图都心距离远MT规模大小大小KCBN近符号说明：T：台茂M：大江C：京华城K：统一梦公园B：微风广场N：纽约纽约又依据上述的分类因数，将本研究所访谈的个案公司予以初步的整理如下：表3：个案分类群组与特性分类群组特性说明第二象限：台茂（T）/大江（M）都心距离较远/中型规模第三象限：京华城（C）/统一梦公园（K）都心距离较近/大型规模资料来源：本研究整理透过立地条件/规模大小两项主要因数的分类后，可以得出具有比较意义的两个类别。微风广场与纽约纽约虽然同样落入上图中的第四象限

4、中，但因为（1）规模大小有所差距；（2）承租厂商组合在业种与业态上有较大的差异性。故无法将其纳入同一分类中进行比较，予以剔除。仅就上述台茂/大江，京华城/统一梦公园两个分类类别加以讨论。表4：个案公司的基本策略定位与经营理念购物中心名称基本策略定位与经营理念台茂以家庭娱乐为基本的策略定位，企图以适宜家庭的休闲风格达成市场区隔。大江以完整的主力商店为诉求，但市场定位或区隔较为模糊。微风广场强调美式的环境与日式的服务。锁定18到38岁的都会女性，娱乐方面放弃硬件的投资，以其他方式塑造欢乐的气氛。纽约纽约诉求年轻与雅痞形象，并强调多元的业态，如展览或文艺

5、活动，以成为都会中的资讯中心。京华城全客层的经营模式。以所谓四心一网的概念，满足消费者一次购足的需求，其经营理念受到创办者的影响很深。统一梦公园强调规模与多元业态，企图提供产生综效的商品组合，提供全方位的生活需求。资料来源：本研究整理表5：个案公司的立地条件与商圈规划购物中心名称立地条件与商圈规划台茂明确的以桃竹地区为主要商圈，台北地区仅为次要的商圈。大江立地条件受到外界的质疑，虽然构想中将整个北台湾皆画为商圈范围，但实际上已将重心移转至中坜与桃园区的民众。微风广场位于台北东区商圈中，与太平洋崇光百货激烈对抗。纽约纽约位于台北信义计划区商圈，与商圈

6、内主要百货与娱乐业者有相互合作的默契。京华城虽位于台北都会区内，但地点并非已形成的商圈，所以是以京华城本身的规模，塑造出人造的商圈。与台北市内原有的商圈形成竞争的态势。统一梦公园距离高雄市主要商圈的距离适中，亦企图以其规模，吸引消费者离开原有商圈至该购物中心购物。资料来源：本研究整理二、竞争对比分析（一）台茂与大江之个案比较1、竞争策略的相同点表6：台茂与大江个案比较相同处台茂与大江个案比较相同处说明1．主要承租厂商性质结构相近皆包括了一家大型量贩店、电影院、书店。娱乐方面大江引进SEGA游乐场，台茂则有美国的D&B主题餐厅。在主力承租厂商的结构上

7、相当接近。2．广告预算缩减，以地区性的宣传为主两家业者都缩减大型广告，仅配合相关的活动或促销，以DM或手册的方式，告知地区性的民众。3．商品价格以平价商品为主由于邻近地区民众的消费力量不如都会地区的水准，所以在价格方面大多以平价商品为主。4．开发过程与国外顾问公司合作密切。进入管理营运阶段后逐渐减少土地开发阶段与国外的顾问公司合作密切。但进入管理营运阶段后，由于国外的购物中心经营方式与国内情形有所不同，故管理的责任逐渐回归到购物中心本身。5．土地取得与开发成本较都会型购物中心低廉，但仍形成一定的负担两家业者的土地原先皆为购物中心经营者所拥有。由于原

8、本的事业（钢铁、纺织）已缺乏兴建厂房的必要，故转而将土地运用在购物中心的投资上，土地取得的成本较低。6．现阶段获利状况仍不