恒大地产：千亿销售目标可期

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1、恒大地产：千亿销售目标可期曾以中国地产黑马形象出现的恒大地产稳健发力，其核心数据呈现赶超对手的态势。该集团新近发布的2013年中报数据显示，截至6月底，公司总资产大增38.6%至2745.9亿元，蝉联香港内房企第一；营业额419.5亿元跃升全国第一；净利润增15.8%至65.1亿元，创下历史新高。与此同时，该集团规模仍在不断膨胀，公司上半年在建面积3767.1万平方米，竣工面积970.8万平方米，已进入140个城市，拥有262个项目，各项指标均超过同行，名列前茅。恒大地产的快速壮大除了在业绩上直接体

2、现，更凸显出该公司在内部管控方面超强的平衡能力。今年上半年，该公司净负债率锐减37.7个百分点，现金余额增69.6%至419.7亿元，达上市以来最高水平；可动用资金总计超800亿元。美银美林发布报告称，恒大地产全国布局广泛，预计其于2013年将继续为城镇化的最大受益者，恒大地产今年合约销售额将增20%，达到1100亿元，维持公司买入评级并将目标价升至5.75港元。海通国际也称，恒大地产持续深耕刚需旺盛城市，以高性价比产品顺应市场及政策，薄利多销，契合刚需。给予其买入评级，因其专注刚需市场，产品标准化

3、领先企业，潜力城市项目占比高，且估值有吸引力。半年净利创新高恒大地产8月26日发布上半年未经审核的中期业绩公告，今年上半年，恒大地产营业额从2012年同期的370.4亿元上升13.3%至419.5亿元，其中房地产开发分部的营业额为412.9亿元，占比达98.4%。公告显示，上半年恒大地产净利润从2012年同期的56.2亿元上升15.8%至65.1亿元，股东应占利润从2012年同期的56.6亿元上升10.2%至62.4亿元。扣除投资物业的评估增值的核心业务净利润从2012年同期的38亿元上升22.6%

4、至46.6亿元。值得注意的是，恒大地产上半年净利已经超过万科，仅次于中海地产。数据显示，今年上半年，万科实现净利润45.6亿元，同比增长22.3%；中海地产实现净利润110.3亿港元(约合人民币87亿元)，同比增长31.6%。此外，截至2013年6月30日，恒大地产总资产从2012年末的2389.9亿元增加14.9%至2745.9亿元，股东权益从2012年末的382.6亿元增长25.2%至479.1亿元。恒大地产的净负债率由2012年6月30日的96.1%或2012年末的84.2%大幅下降至2013

5、年6月30日的58.4%。公告还显示，截至2013年6月30日，恒大地产持有现金总额419.7亿元，较2012年年末上升69.6%。恒大地产称，连同未动用之银行融资额度人民币394.8亿元，拥有可动用资金人民币814.5亿元，资金状况充裕。资料显示，恒大产品结构里，中端至中高端产品占70%，旅游地产占15%，高端产品仅占15%，这使得该公司产品的单位产出率并不高。其核心业务利润率排在十大龙头房企末位，远低于A股和香港上市房企的平均净利润率15%，但通过薄利多销以量取胜，上半年净利润65.1亿元，是万

6、科的1.4倍，用最低的利润率创下了高利润，巩固中国最薄利多销房企地位。恒大集团董事局主席许家印在各类场合多次提到：恒大的利润主要来自于超前的民生地产发展战略，来自于超强的成本控制能力，来自于战略合作伙伴(供应商、建筑商)的让利。全国布局臻于完善经过规模上的快速扩张，恒大地产已经开始试图完善自己棋盘上的布局。该集团在26日发布中期业绩报告时透露，未来将加大在一线城市的开拓力度，从而平衡其一、二、三线城市的比例，以确保较快的周转率和较高的盈利水平。数据显示，恒大地产上半年拿地34幅，分布在29个城市，总

7、建筑面积约1500万平方米，同比减少16%；不过，拿地楼板价达到1687元/平方米，同比增74%。总价108亿元，同比大增89%。楼板价的提高主要是因为拿地比例中二级城市的比例从去年的13%提高到了38%。恒大地产管理层也透露，今年将持续优化土地结构：一方面新增土地储备向一二线倾斜，另一方面三四线城市主要选择核心地段，即离市中心1公里的地块。截至上半年底，集团总土地储备为1.45亿平方米，分布在140个城市，共262个项目，版图扩张到除台湾省外的所有省级行政区。其中，处于预售状态的共197个项目。事

8、实上，从今年初开始，恒大地产的关注重心转向一二线城市已露出端倪。今年上半年，该公司新获取项目34个，其中位于一二线城市的项目占比为38.2%，较2012年上半年的新收购项目上升10.6%。在此之前，恒大的大部分项目依然集中在二三线城市，一线大城市占比较小。例如今年上半年该公司446.1亿元的合约销售额中，一线城市人民币3.8亿元或占比0.9%，二线城市人民币207.8亿元或占比46.6%，三线城市人民币234.5亿元或占比52.5%。尽管二线城市与三线城市的比重相当，