《房地产建筑业营改增全面准备与应对策略》肖太寿

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1、房地产建筑业营改增全面准备与应对策略四大行业改革难点：建筑业和不动产：纳税地点、汇总纳税、老合同金融保险业：业务形态多样、金融衍生工具、进销项核算生活服务业：进项发票取得、优惠政策延续、差额征税、汇总纳税。全国124892亿元增长4.8%；增值税31109亿元，营业税19313亿元，分行业看，金融业营业税4561亿元，增长19.5%；房地产营业税6104亿元，增长8.5%；建筑业营业税5136亿元，增长7.2%。营业税改增基本政策各省税务机关全面推开营改增任务分解表.doc关于全面推开营业税改征增值税试点的通知36.doc

2、附件1营业税改征增值税试点实施办法.doc附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定.doc附件3营业税改征增值税试点过渡政策的规定.doc附件4跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定.doc营改增若干征收管理事项的公告.doc第一部分、营改增政策规定要点解析—老项目老办法1.增值税价外税-不计成本2.增值税纳税人-负责人制3.增值税税率-3，5，11，174.纳税地点：机构地，项目地。5.增值税计算方法：一般和简易6.进项税抵扣：除不允许外可抵扣最大的特点，税负可以转嫁。计算方法：销项税额—进项税额一、哪些行为（行业

3、）新纳入增值税范畴增值税征税不是对行业，是对增值税应税行为。不管你属于什么行业，凡是属于增值税应税行为即为缴纳该增值税的充分必要条件。营改增，就是哪些原来属于征收营业税的行为，改为征收增值税。房地产业建筑业金融保险业、生活服务业二、营改增企业适用税率政策应税行为范围税率服务交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务。6%（交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务11%；有形动产租赁17%）无形资产技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产6%（转让土地使用权11%）不动

4、产建筑物、构筑物11%跨境应税0征收率3%三、“建筑服务”新政要点1、税率由3%改为11%，进项可以抵扣。2、老项目，可适用3%简易征税。3、清包工的项目，可适用3%简易征收。4、甲方供材项目，可适用3%简易征税。5、新事物，2%的预征率。6、在项目所在地扣除分包款后，再按差额预征增值税。7、按3%征收率简易征收的项目，分包的费用允许在总收入中扣除。四、金融服务新政要点1、税率由5%改为6%，进项可以抵扣。2、利息费用、与贷款业务直接相关的佣金与手续费支出所产生的进项税额，均不可抵扣。3、银行间同业拆借免税。4、金融商品买

5、卖按差额纳税。5、融资租赁售后回租并入金融服务。税率改变小，影响整体不大，融资租赁影响较大，金融行业没有过渡政策。五、“生活服务”新政要点1、税率有5%改为6%，进项可以抵扣。2、餐饮服务、娱乐服务、居民日常服务，不能作为进项税进行抵扣。3、住宿业硕果犹存，增加了筹划空间及风险。4、代理服务可按差额计税。5、旅游服务可按差额计税。餐饮服务、娱乐服务、居民日常服务，不能作为进项税进行抵扣，税率提高了1个点，但是餐饮业本身可以进项抵扣，会冲减影响并可能降低税负。六、“销售不动产”新政要点1、一般纳税人销售其2016年5月1日后

6、取得或自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。房地产企业采取预收款方式的，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。2、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得或自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。房地产企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。第二部分：房地产建筑业营改增应对策略与筹划方向一、营改增前必须面对的工作

7、事项1.自身经营范围的评估；2.营改增后的税负变化；3.财务核算方式的改变；4.发票的领购、开具、纳税申报的改变；5.上下游供应链的影响；6.可能带来的潜在的发展机遇等。发票！发票！经营成败必将靠发票！经验丰富会计支持，缴税专户，申报日账户金额不超过税款三、具体操作层面应该做点什么1.通知客户价格及发票变化；(已签合同/未签合同)2.加强对取得增值税专用发票的管控(培养习惯)3.选择供应商合作并及时取得增值税专用发。4.梳理现有的采购合同和销售合同，合同的订立要更为细致并修改合同模板（含税价，发票条款）5.日常管理方式报表

8、体现增值税特色6.可暂时推迟不急需的采购7.了解并积极申请税收优惠。8.制定系统升级改造行动计划及发票风险管控体系选择一般纳税人或简易计税方法1，交易主要对手是否是单位还是个人。2，留抵税额是否能消化？3，简易方法全额纳税与一般方法差额纳税的预估。3，三年内是否有大额投资或其它进项税？4，三年内对手是否