2016年新海岸花园项目物管费上调推进方案(1)

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1、2016年新海岸花园项目物管费调价推进方案物业总公司：新海岸项目自公司于2005年中进场接管以来，因小区收费面积仅为15.9万平米、年管理费饱和收入只有290万左右，但小区出入口较多、项目服务人员配置需求较大，2015年新海岸服务中心人员编制达49人，且管理费至今依然维持在多层住宅1元/平方米·月、高层住宅1.2元/平方米·月的低收费标准至今从未调整。随着管理成本的逐年递增，项目经营自2011年开始出现亏损，2011年至2015年累计亏损已达529万元，其中2015年当年亏损额度为106万元。为维持现有服务水准、

2、达到减亏止亏的目的，现申请调升新海岸项目的物业管理费收费标准。依据现行法规，调升物业管理费需经小区“双过半”的业主书面表决同意，小区已成立业委会的还需业委会盖章同意。新海岸花园已于2013年末成立业委会，且业委会在物业服务委托合同第三十三条写明“新海岸小区居民供水管网改造完成后2个月内，业委会配合物业做好提价的宣传，协助并监督物业征询业主意见、按法定程序调升物业服务费，调升标准为30%-50%”，即新海岸调价需经双过半的业主同意外还需实施水管网改造后获得业委会支持同意。经与新海岸业委会多次沟通，新海岸业委会同意公

3、司在满足水管网改造工程启动或用电改造抄表到户其中一个条件后配合支持管理费调价。经与南方电网北滘供电所、顺德水业控股有限公司两家水电供应单位沟通，供电抄表到户将由南方电网出资改造后实施，预计在六月份南方电网将会与公司签订供电设备移交协议，由南方电网接管供电设备后出资改造实现抄表到户，但受改造施工时间所限、实现用电抄表到户需到2018年；水管网改造本为公司降耗减亏计划工作之一，且顺德水业控股有限公司也已同意在供水设备设施改造符合其要求后可以实现抄表到户，目前新海岸水管网改造工作现处于图纸设计阶段，预计五月初出图送水业

4、控股审核、通过后即可启动工程招标、六月进入工程施工阶段。至此，获得新海岸业委会支持同意调价的条件已经满足。新海岸服务中心于2016年3-4月对小区全体业主进行了关于是否同意上调管理费收费标准的意愿调查，有将近半数的业主表示可以接受管理费上调，但调升幅度需在30%以内。经测算，管理费标准上调30%成功后新海岸服务中心年新增管理费饱和收入61万元，水电改造实施后年节约供水渗漏损耗30万元、供水供电设备设施维护费用10万元、水电抄表计费收费维护等人工费用6万元，即实施水电改造并调价后新海岸服务中心可年减亏107万元,即

5、使在人工成本持续上涨的情况下也有望于2017年实现盈亏平衡。且在实施水电改造抄表到户后，可以明显降低业主承担的公共水电分摊费用、减少停水维修的次数，有效提升业主的满意度。另在实施供水管网改造的同时完成消防管网的改造维修，恢复消防管网供水，消除新海岸现存消防管网无水的巨大安全隐患。据此，佛山区域公司定于2016年7月启动新海项目管理费调价工作，现将调价推进方案汇报如下：一、调升目标：根据顺德区《顺规通[2011]90号：顺德区住宅物业服务收费参考标准》新海岸服务中心所提供的物业服务等级标准符合三级标准，对应收费标准

6、应为上城洋房无电梯1.34元/平方，自由立方高层带电梯住宅1.98元/平方（按建筑面积计收、包含公共水电费用），广场AB座高层带电梯住宅1.98元/平方（按建筑面积计收、包含公共水电费用）因考虑新海岸现行收费标准未包含公共用电费用、且顾虑调整幅度过大业主难以接受，建议调价目标定为：上城无电梯洋房1.3元/平方米建筑面积/月（不含公共用水电费用）；自由立方高层带电梯1.56元/平方米建筑面积/月（不含公共用水电费用）；广场AB座高层带电梯1.56元/平方（包含公共水电费用）。二、组织分工：由区域公司品质部牵头，新海

7、岸服务中心主导、区域公司财务部、管理部两个职能部门配合，成立新海岸项目管理费调升专项工作小组。组长：许先锋执行副组长：陈靖成组员：魏薇冯健辉李明祥打苏偏初陈俊彦梁振诚黎春苏华恒黎小青张明何淑钗吴键房国军杨宗丽欧得军张美洲袁邦瑞张树辉吴晓彤王赠黄小玲罗悦尤明华（后勤保障）人员分组第一组第二组第三组第四组第五组第六组第七组第八组第九组第十组李明祥陈俊彦袁邦瑞打苏偏初罗悦欧得军黎春苏华恒黎小青张明房国军张树辉梁振诚郭润潮吴健吴晓彤王赠张美洲杨宗丽黄小玲三、推进程序：1、财务整理项目近年来收支账目、成本对比（人工、管理外

8、包、税费成本）、政府最低工资标准、费用调升测算依据与明细等，出具财务报表；2、拟定调价方案，并将拟调价的方案向区国土城建和水利局物价科、区发展规划和统计局房管科、区物协、镇城建办、居委会报备，争取支持；3、对内开展费用调升可能遇到的疑问征集，制定统一说辞，并与项目经营情况一并进行培训与动员工作；4、公示项目前两年收支账目、成本对比，为调价工作做铺垫（十五天）；5、公示《顺