长沙商业地产开发中存在的问题及对策

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1、第29卷第4期湖南城市学院学报Vol.29No.42008年7月JOURNALOFHUNANCITYUNIVERSITYJuly2008长沙商业地产开发中存在的问题及对策邱迪安（湖南省建筑工程集团总公司，长沙410000）摘要：当前，长沙市商业地产开发中存在盲目开发、开发思维模块化、开发与经营脱节以及融资渠道单一等诸多突出问题，应从如下方面采取对策：实施准确的市场定位、进行科学而统一的规划、改变开发模式以及拓宽融资渠道。关键词：长沙；商业地产；开发；问题；对策中图分类号：F062.9文献标识码：A文章编号：16721942(2008)040089

2、03进入21世纪，随着中国加入世贸组织和零售（二）模块化开发模式影响整体商业运作业的逐步开放，国内外零售企业加快了开店速度，由于一些客观原因，开发商放弃统一规划和商业地产从此异军突起，成为我国房地产开发的专业化的开发操作程序，而采用所谓的“模块化”[1]焦点。运作模式，即把整个项目简单地分割成若干模块长沙是我国历史文化名城和重要的商业中再进行叠加，结果导致各模块之间、商业项目与心。2005年《长株潭城市群区域发展规划》出炉，零售业态之间的对接出现偏差，削弱了整个商业使长株潭地区的各种经济、社会资源得以优化配项目规划的合理性，严重制约商业地产正常发

3、展。置，为长沙的经济持续快速发展奠定了坚实基础。（三）开发与经营脱节2007年6月，第四届“泛珠三角省会城市市长论商业地产项目的投资大，通常需要较长的投坛”在长沙隆重举行，这标志着长沙正在积极融资回收期，少则十多年，多则几十年。即使开发入泛珠三角经济圈，接受珠三角的经济辐射。在商引进了一些具有较高经营水平、品牌效应和强这些利好消息的刺激下，长沙商业地产快速发展。大消化能力的主力店客户，仍然需要一个较长的据长沙市建设委员会、长沙市房地产开发协会联投资回收期。但是现在很多地产商急功近利，抱合发布的《2007年长沙市房地产开发经营基本情着“卖完就走”的

4、经营思路，只注重前期开发并况》，截至2007年12月底，长沙商业营业用房的尽量缩短开发周期，项目建成后能租则租、能卖2则卖，至于项目是否适合经营则根本不予考虑，竣工面积为108.56万m，比2006年同比增长2结果在商业地产热中出现了很多销售良好，但经21.8%，而新开工面积也达到了137.93万m。营失败的商业物业。开发商倒是得以功成身退，一、长沙商业地产开发中存在的问题但投资人和经营者则被深度套牢。开发与经营的这几年长沙商业地产的快速发展是有目共睹脱节，导致物业经营存在很大的风险，最终影响的，但仍存在诸多问题。商业地产本身的价值。（一）投资存

5、在相当的盲目性（四）开发融资渠道单一商业地产之所以在短短几年内得到迅猛发一个商业地产项目的投资少则几亿，多则几展，一个重要原因就是商业地产开发利润远远高十亿，对地产开发商的资金实力要求是较高的，于普通住宅。正是在商业地产的高利润驱使下，因此融资难是开发商普遍存在的问题。虽然我国众多商业地产开发商纷纷建设大型商业网点，盲房地产金融业不断发展壮大，房地产股票、债券、目追求新的投资盈利模式，而大多数商业项目由信托等金融产品逐渐进入众人视野，但由于我国于缺乏论证，就纷纷上马，导致建设中存在商业相关制度缺失，依然改变不了大多数商业地产开网点布局、结构不合理

6、、规模大型化等问题。发商主要依靠银行贷款的现状。收稿日期：2008-04-13作者简介：邱迪安(1966-)，男，湖南益阳人，经济师，主要从事房地产开发研究。90湖南城市学院学报2008年第4期目前长沙市商业地产融资渠道单一，自筹资地产和商业融合而达成的投资价值和金融价值的[2][2]金比例很低，只占到位资金33.5%，资金来源复合经营载体。商业地产的价值是以实现运营高度依赖银行贷款，因此，一旦银根紧缩，开发价值为基础的投资形式，体现的是地产和商业价商就面临巨大风险。近年来，中央政府采取了一值集合而成的金融价值，因此商业地产的价值最系列的“银根”

7、紧缩政策：2007年9月27号央大化不是指开盘销售期间的价格最大化，而是从行和银监会联合发出了《关于加强商业性房地产商业经营的角度，经过长时间的、持续的经营与信贷管理的通知》，各商业银行对新开的、待开的发展培育达到物业的升值，真正实现房地产的价商业地产项目的信贷限制越来越严格；2008年3值最大化。因此，商业地产开发不能简单套用住月5日温家宝总理在政府工作报告中提出继续实宅的建设模式，切忌沿用简单的“建设——出售行从紧的货币政策。在此背景下，融资渠道单一——物业管理”开发运作程序，而应从商业地产的开发商将面临资金链断裂的危险。项目建成后的成功经营

8、和可持续发展出发，根据（五）缺乏开发经验和人才预先确定的经营模式、业态形式和招商对象，有当前商业地产开发中还存在一个重要问题，针对性地进