收益乘数法和多因素综合评价法在商铺批量评估中的应用

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1、收益乘数法和多因素综合评价法在商铺批量评估中的应用韩宣伟蒋文军摘要：批量评估的关键在于用科学而又有简洁的方法，在较短时间内处理大量的物业估价，建立模型的目的也是如此。本文所介绍的收益乘数法，实际上就是遵循了这样的思路，即用相对简单的收益乘数法来代替计算繁复的收益法。关键词：商铺批量评估；收益乘数法；多因素综合评价法；应用随着我国房地产业的迅速发展和税制改革的稳步推进，城市房屋批量评估日益受到专家学者和相关部门的关注。鉴于国内关于城市房屋批量评估的理论和实践较少，更未形成系统规范的评估技术规范和标准，一定程度上

2、制约了我国税制改革及相关领域的发展。自2009年底开始，我们历经10个月的探索和实践，完成了对杭州市上千个路段的商铺（不含大型场、专业市场）评税数据库建设，并通过专家组验收。这是继普通住宅、别墅排屋和写字楼数据库的成功建设并运用于税收征管之后，又一个覆盖杭州市全城区的批量评估项目。在杭州市商铺批量评估项目中，我们通过反复论证，在不同阶段分别采用了方格网法、多因素综合评价法和收益乘数法，在一定程度上解决了商铺批量评估的相关技术难题。笔者期望藉此项目的切身体会，为业内同行和相关部门提供借鉴。一、采用方格网法划分评

3、估区域就一座城市而言，商铺分布面广、影响因素差异大。合理划分评估区域，并据此确定技术参数、调查市场信息，是做好批量评估的前提。（一）借鉴方格网法形成“虚拟评估区域”方格网法，是大型场地平整时常用的、根据高程划分挖填平衡区域的方法，主要用于工程土方量的计算。本项目借鉴方格网法，采用基准地价级别、道路类型和商服繁华程度三级标准，将全市划分为100多个理论评估区域，即“虚拟区域”，便于评估参数和市场信息的归类。（二）评估区域划分标准1、基准地价级别根据基准地价分布图，杭州市主城区范围按6个级别进行划分。2、道路类型

4、根据车道数量和限速分4级：主干道、快速路；次干道；街、巷；里、弄。3、路段繁华度根据本路段商铺总间数和空置间数、商场、公交地铁、居住区等因素评分，结合现场判断，共分5级：高、较高、一般、较低、低。（三）采用方格网法便于评估操作和信息归类通常情况下，基准地价级别自市中心向城郊依次衰减；商铺通常沿街道线状分布；繁华程度则与商圈级别和区位密切相关。采用上述三个标准进行评估区域划分，能较为客观地把具有相同（或相似）价格影响因素的商铺划归同类评估区域，既利于市场信息分类，又减小了评估工作难度。二、采用多因素综合评价法对

5、商铺的异质性进行批量评价（一）多因素综合评价法多因素综合评价法，是现行《城镇土地分等定级规程》的主要技术方法。本项目借鉴了此方法，并遵循主导因素原则，舍弃次要影响因素，对商业楼幢和路段综合评判。1、楼幢综合评价通过设定影响商铺价格的因素层、因子层及相应的评价标准体系，对沿街商铺楼幢进行综合评判，求取各楼幢的综合分值。2、楼幢综合分值楼幢综合分值，是本楼幢商铺价格相对稳定的本质表现，体现本路段不同楼幢商铺价格的优劣差异。3、路段综合分值路段综合分值，是本路段商铺价值区别于其他相邻路段商铺价值的综合体现。它是根据

6、本路段内各楼幢综合分值和相应商铺间数，加权平均求取的路段综合分值。（二）多因素综合评价技术流程多因素综合评价主要包括以下内容，见图2-1。（三）多因素综合评价计算公式1、设定条件按路段以“楼幢”为单位进行综合评价；设定各楼幢“商业用房的标准分值为100。2、楼幢评价公式（公式—1）其中：Fj-本路段内j楼幢综合分值；Yi-各分档因子标准分值，i=1，2，3，…n；Y2-楼层评价标准分值（百分比）。3、路段评价公式（公式—2）其中：L-本路段综合分值；Fj-本路段内j楼幢综合分值；Mj-本路段内j楼幢商铺间数。

7、（四）采用多因素综合评价法有效量化了差异因素采用多因素综合评价法时，针对20多项影响因素，如：结构形式、主楼分类、商铺层数、层高、住改非、商铺醒目度、建筑外观、楼幢商铺总间数及空置间数、楼幢商铺总长及深度、邻路口情况、出入便利度、邻公交地铁情况、邻居住区情况、大型商场影响、经营业态等，进行分档并设定标准的因素因子评价标准体系进行综合评价，可有效地把价格差异量化为评价分值，从而使价格批量评估变得直观和简便。三、采用收益乘数法批量测算商业用房价格（一）收益乘数法收益乘数法，是收益法中直接资本化法分类的一种估价方法

8、。它是利用估价对象某年的某种收益（本项目采用毛租金收益），乘以适当的收益乘数，来求取估价对象的市场价值。（二）收益乘数法批量评估流程收益乘数法批量评估的内容及流程，见图3-1。（三）收益乘数法基本评估模型房地产价值(V)=年租金(A)×租金乘数(GRM)1、收益乘数法计算公式(l)当本路段仅有单一的纯一楼商铺时，V1=A01×Fj/100×GRM(公式一3)其中：V1一本幢纯一楼商铺基准单价；A01