万科对顺驰公司成本分析

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1、顺驰公司成本分析2004年12月1日1、对比顺驰项目简介2、各项成本对比3、差异汇总题纲一、对比顺驰项目简介：各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本单位：元/M2顺驰土地费用：顺驰万科830773加权平均结论：顺驰在土地获得成本上并不占优势单位：元/M2各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本万科土地费用：单位：元/M2各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本顺驰前期费用：单位：元/M2顺驰万科160177加权平均前期成本有差异？各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本万科前期费用：1-1、顺驰设计费用：单位：元/M2

2、各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本1-2、设计费用对比：单位：元/M2顺驰住宅设计费约在30-40元之间，万科的设计费约合70元/M2分析原因：1、多请国外设计公司；2、重复、修改设计、无效设计成本较高；3、需设计项目过多常规：概念设计、方案设计、环境设计其它：人防设计、照明设计、样板房装修、配饰设计、水环境设计、人工湿地设计等等各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本2-1、人防费用：单位：元/M2各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本2-2、人防费用对比：单位：元/M2顺驰人防费用：（1）区县项目及早期项目人防费经协调不发生

3、费用，（2）建地下车库项目较多，导致人防费较高结论：天津市项目的人防费用交纳存在可协调空间，天津万科可在此方面加强协调力度。各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本3-1、小配套费用：单位：元/M2各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本3-2、小配套费用对比：单位：元/M2顺驰小配套费用：区县项目及早期项目小配套费经协调不发生费用，近两年开发项目均已规范交纳此费用，未减免结论：随着政府部门对房地产业的逐渐规范，天津市内项目的小配套交纳将严格执行，在此项无协调空间。各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本顺驰主体成本：单位：元/M2各项

4、成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本单位：元/M2顺驰万科11531329简单算术平均结论：万科建安成本较高各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本万科主体成本：顺驰区内配套成本：单位：元/M2各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本单位：元/M2顺驰万科247408简单算术平均区内配套成本差异很大？各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本万科区内配套成本：1-1供热：单位：元/M2各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本1-2、供热费用对比：单位：元/M2顺驰供热费用：（1）源头费：万科以往项目交费77

5、-82元不等；而顺驰在此次分析的14个项目中，有九个项目未交纳(或含在地价款中)，其余交费额度在45-80元之间，在此收费项目上，明显有成本优势。（2）区内费用：万科以往项目成本在25-60元之间，而顺驰此项成本平均只有22元/M2，也具有成本优势。（3）没有单独的热力入口装置各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本2-1、气源基金：单位：元/M2各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本2-2、气源基金对比：单位：元/M2此项政府收费标准为20元/M2，万科以往项目从未协调下浮过；而顺驰在此收费项目上，仅支出了10元/M2，有成本优势。各项成本对比顺驰

6、土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本3-1、智能化：单位：元/M2各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本3-2、万科智能化：单位：元/M2顺驰万科1719加权平均成本相当各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本顺驰环境成本：单位：元/M2各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本万科环境成本：单位：元/M2顺驰万科71179加权平均环境成本差异很大？各项成本对比顺驰土地成本前期成本主体成本区内配套环境成本顺驰销售费用单位成本：单位：元/M2销售成本对比：单位：元/M2按加权平均计算，顺驰的销售费用每平米仅为83元。而天津万科销售成本

7、一般为售价的2.5-3%，在此科目上，顺驰公司有一定的优势。顺驰开发单位成本：单位：元/M2万科开发成本：单位：元/M2顺驰万科26253141简单算术平均开发成本差异约500元顺驰总成本：单位：元/M2平均毛利21%三、主要差异对比：单位：元/M2总结：1、设计费:根据项目定位合理选择设计师档次（国内普通设计师、国内知名设计师、港台设计师和国际著名设计师）。2、人防费、供热费、气源基金等交费标准均有下调空间，万科应加强此方面的协调力度（此费用降低不会影响