房地产租售与物业管理阶段风险分析

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1、万方数据建筑管理现代化2000年第3期：!：：!!!!竺!!!竺竺些：!罂!竺竺里：塑!竺；壁里竺塑房地产租售与物业管理阶段风险分析万俊(哈尔滨工业大学)摘要：风险分橱是房地产投资风险管理的基础，丈章针对房地产投责过程中租售与物业管理阶段的风险进行分析，旨在使房地产开发商能够准确识别本阶敉风险．关键词：房地产风险物业管理TheRiskAnalysisonPhaseofRealEstateMarketingandBuildingManagementWanJun(HarbinInstituteofTechnology)Abstract：Riskanal

2、ysisisthebasementofriskmanagementofrealestateinvestment，thepaperanalysestheriskofthephasec,frealestatemarketingandbuildingmanagementinrealestateinvestment，armstomakerealestateinvestorstoidentifytheriskaccurately．KeyWOrds：realestaterisk房地产租售与物业管理阶段是整个房地产投资过程中最后一个也是非常重要的一个环节。项目开

3、发完毕后，开发商面临的主要任务即是尽快实现投资回收并获取利润，已建好的建筑产品也只有在该阶段通过各种渠道将其租售出去，才能实现房地产的商品转化，实现开发利润。相反，已建好的建筑产品因种种原因不能租售出去，则会导致建筑产品积压，使公司财务状况出现危机，影响公司的经营和发展。同时，房地产市场竞争日益激烈，消费者不仅满足于房地产的价格和质量，而且十分注重其售后服务，即物业管理。良好的物业管理服务不仅有助于提高开发商的市场形象、加快房地产销售速度，而且有利于维护消费者和投资者的利益，达到物业嵌{值和增值的目的。I市场风险市场风险是指由于房地产市场状况发生变

4、化给房地产投资者带来的投资损失。房地产市场是⋯个区域性市场，主要受本地区房地产供求状况、消费者购买力和消费偏好、房地产市万值男博士生／哈尔滨市南岗区西大直街66号哈尔滨工业天学管理学院150006收稿日期：2000—08—25场竞争程度、竞争规模及竞争方式、房地产市场的性质、结构及发育程度等多方面因素影响。目前，我国房地产市场发育还很不完善，市场风险是房地产投资商必须认真对待的重要问题。1．1房地产供给风险房地产供给是指开发商在某一特定时期内，在一定价格水平上愿意而且能够提供的房地产商品量，其影响因素主要有：房地产价格、土地价格和城市土地供应量、税

5、收政策、建材供应能力、建筑能力和房地产商对未来的预期。当上述因素发生作用引起房地产供大．】^求时，便会发生供给风险．导致房地产租售困难、价格下降，最终使开发商蒙受投资损失。1．2房地产需求风险房地产需求是指消费者在菜，一特定时间内，在一定价格水平上愿意而且能够购买的房地产商品量，即有效需求。房地产需求的影响因素主要有：国民经济发展水平、城市化水平、房地产价格、消费者收入水平、消费结构及未来预期、国家有关经济政策，当上述因素发生万方数据20130年第3期建筑管理现代化篁篁竺塑墼：：竺!竺竺!塑：尘：：!竺些型竺：!!：作用引起房地产需求下降时，如果需

6、求小于供时，可能带来的利润损失，另外，由于低价在给t便会发生需求风险，导致房地产租售困难、消费者心中总是与质次相联系．还有可能严重价格F降，虽终使得开发商蒙受投资损失。损害开发商在市场中的形象和信誉。低价政策1．3贿买力风险一般适用于房地产供大于求、消费者购买力下购买力风险是指由于社会物价总水平的上降等情况或为了抢占市场份额、促销以及临时升(相对购买力下降)，租售房地产获得的现金解决公司财务危机，其定价公式为：价格=成不能买到原来能买道的那么多东西，使投资者本+平均利润扣减+税金。未来实际受益减少：或消费者实际收入下降(实2．2高价风险际购买力降低

7、)，消费者无力购买房地产，导致高价风险是指房地产投资者有意提高价房地产租售困难，房地产投资收益不能实现。格，以达到尽快回收投资、获取高额利润目的购买力风险的发生、大小与通货膨胀率大小、的同时，也可能导致由于价格远离市场而引起消费者收入等紧密相关。在购买力下降时，人房地产销售困难，并最终使投资中收益下降的们会把有限的购买力用到急需的消费上，从而风险。高价政策一般适用于房地产市场需求旺使房地产需求下降，导致房地产投资者遭受一盛、房地产进入市场初期或为迎合消费者虚荣定损失。心理等，其定价公式为：价格=成本+平均利2价格风险在房地产营销过程中．科学合理的房

8、地产价格确定是开发商所要面对的最敏感最重要的事．它直接决定了房地产投资的收益。房地产投资者为了实现预，《的收益目标，必须依