房屋及设备设施管理

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1、第七章房屋及设备设施管理讲师：巫大德第一节房屋及设备设施管理概述第二节房屋及设备设施维修养护计划与实施第三节共用设备设施的运行管理第四节房屋及共用设备设施维护管理项目的外包控制第五节几种典型设备设施的管理第一节房屋及设备设施管理概述一、房屋及设备设施的种类和组成部分二、房屋及设备设施管理的基本要求三、房屋及设备设施管理的内容与方法按房屋的建筑结构类型和材料可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构。一、房屋及设备设施的种类和组成部分（一）房屋的种类和基本组成部分1．房屋种类的划分按房屋承重受力方式可分为：墙承重结构、构架式承重结构、筒体结构或框架筒体结构承

2、重和大空间结构承重。按房屋的层次和高度可分为：低层建筑、多层建筑和高层建筑。按房屋的用途可分为：居住用途、商业用途、工业用途和其它用途。2．房屋的基本组成部分结构部分——基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等装修部分——门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚、细木装修等设施设备部分——水卫、电气、暖通、特殊设备（如消防、避雷、电梯）等项目（二）设备设施的种类和组成供配电：变压器、配电柜和线路、发电机、公共照明消防：报警系统、消防控制中心、消防水泵、消火栓、喷淋系统、自动灭火系统、防排烟系统空调：中央空调、局部空调、混和空调采暖：热水供暖、蒸汽供暖、热风供暖给排水：水泵、水箱水

3、池、阀门和管网、沙井和化粪池电梯：载人电梯、载货电梯、手扶电梯、杂物电梯电迅和智能化系统：电话、有线卫星电视、闭路电视监控、对讲报警、公共信息服务、网络专线接入、周界防越系统、电子巡更系统、室内报警系统、车场管理系统二、房屋及设备设施管理的基本要求（一）基本要求做好房屋及设备设施的维护保养工作。开展技术更新与改造，降低能源消耗，改善房屋及设备设施状态。（二）评价参考主要指标1．房屋完好率、危房率（1）房屋完好率——是指完好房屋与基本完好房屋建筑面积之和，占房屋总建筑面积的百分比。（2）危房率——是指危险房屋的建筑面积占房屋总建筑面积的百分比。房屋的完损等级分为以下5

4、类：完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危险房2．设备设施完好率设备设施完好率——是指完好设备设施数量占全部设备设施数量的百分比。三、房屋及设备设施管理的内容与方法（一）使用管理通过物业使用说明书、业主公约及物业管理单位展开的其他宣传沟通工作；物业管理单位应认真做好房屋及设备设施的维修保养、巡视检查工作。（二）维修保养对房屋和设备设施进行的定期检查、维护、清洁及润滑；损耗或故障时的维修；必要情况下专业测试；无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等。（三）安全管理通过安全教育使员工和业主、物业使用人了解安全防护知识和安全管理规定。建立健全各类安全管

5、理制度并严格遵守。提供必要的安全和防护装置装备。（四）技术档案资料管理加强管理，妥善保管，避免遗失，确保物业管理档案资料的完整性。（五）采购和零备件管理加强计划采购；对不设库存的零部件，建立起畅通的采购和供应渠道；严把采购质量关；妥善保管设备供应商或安装单位采购文件。（六）工量具和维修用设备的管理（七）外包管理将某类设备设施的管理全部外包给专业公司；将某类维修（通常是大中修）、改造、更新工程进行外包。（八）技术支持责任到人，建立健全使用、保养制度，定期进行校验对个别具体问题寻求外界的帮助，以聘请技术专家担任顾问的方式进行第二节房屋及设备设施维修养护计划与实施一、房屋

6、及设备设施维修养护计划的制定二、房屋及设备设施维修养护计划的实施三、运行和使用者的责任和配合四、维修保养人员职责五、月、季度检查六、半年检查和书面报告七、更换材料、设备的供应八、安全工作一、房屋及设备设施维修养护计划的制定（一）制定房屋及设备设施维修养护计划的基本方法1．维修养护的方式与类别（1）维修方式a．预防性维修——为了降低故障率或防止房屋及设备设施性能劣化，按事先规定的修理计划和技术要求进行的维修活动，称为预防性维修。几种方式：计划性预防维修（定期维修）：周期性特点状态监测下的预防维修：以设备设施技术状态为基础，按实际需要进行修理的预防维修方式。改善性的预防

7、维修：消除设备设施先天性缺陷或陈旧老化引起的功能不足、频发故障，对设备设施局部结构和零件设计加以改造。b．事后维修——是对一些目标和项目，不将其列入预防维修计划，而在其发生故障或性能降低到不能满足使用要求时再进行修理。c．紧急抢修——是对意外事件引发的故障进行的紧急修理，这类意外事件是偶然发生的，往往不具有预见性，难以进行事前准备。（2）修理类别大修中修小修（3）修理周期和修理周期结构修理周期对已在使用的设备设施，指两次相邻大修理之间的间隔时间；对新设备，指开始使用到第一次大修理之间的间隔时间。修理间隔期：指两次相邻计划修理之间的工作时间。修理周期结构：指在一个