资产评估展示

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1、案例三：成都天地芳苑土地资产评估资产评估第一小组展示步骤旧城改造，评估土地成都天地芳苑一期，土地剩余法评估目的评估对象评估方法评估目的因本区域旧城改造，新开发商欲购得该土地使用权，需对土地价值进行重新评估。评估对象成都天地芳苑一期土地评估对象简介：开发商：四川省天地投资置业有限公司开盘时间：2000年09月13日地址：成都市金牛区星辰路58号容积率:1.6占地面积:37557平方米明细：1.多层住宅：31583平米2.商业用房：4546平米3.公建配套房：1050平米评估对象小区一楼带楼底花园评估对

2、象小区为7层小高层设计；有楼顶天台。评估对象小区楼间距较大，利于采光，空间富裕；绿化条件较好；楼盘整体感觉较新。评估对象周边配套：1.大学：小区位于西南交大和电子科大中间约500米2.中小学：离锦西中学和锦西小学约200米,离交大附中约300米，交大附中，交大附小，锦西小学，锦西中学，九里堤小学3.幼儿园：楼下就是金苹果幼儿园,交大智能幼儿园约200米4.商场：位于人人乐与沃尔玛中间约150米,离沙湾商圈约1000米5.邮局：离沙湾邮局约1000米6.银行：楼下农行,离工行约300米招行建行约100

3、米.建设银行，农业银行（楼下），招商银行，工商银行，中国银行7.医院：小区后门是社区医院,离西区医院及成都保健院约1500米评估对象评估方法剩余法※适用于待拆迁改造的再开发地产的估价；※能相对准确评估土地资产价值。评估方法基本计算公式：P=A-(B+C+D+E)P：土地价值A：开发完成后的房地产价值B：整个开发项目的开发成本C：投资利息D：开发商合理利润E：正常税费评估方法步骤一开发完成后的房地产价值：【已知】建筑面积=37557平方米均价=8503元/平方米开发完成后的房地产价值=37557×85

4、03=317476511元评估方法步骤二整个开发项目的开发成本:【分析】（1）建安费用：小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500~1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。由于天地芳苑的7层建筑，我们取均值后，估计每平成本大约在1650元建安费用=37557×1650=61969050元（2）销售费用：营销费用包括售楼处建设维修费、会展费、各种宣传费等。在成都，开发商的营销费用一般占销售额的3.5%~5%.销售费用=销售收入×4.25%=317476511×4.25%=13492752（3）

5、管理费用很难测算，这些一般属于公司的内部秘密。成都一知名开发商给出的数据是占销售总额的3%。管理费用=销售收入×3%=317476511×3%=9524295元评估方法步骤三开发商合理利润：房地产行业主营业务利润率：官方公布10%；2005年房地产主营业务利润率：15.295％对照房地产龙头企业：万科主营业务利润率：2009年：17.76%2010年：23.45%2011年：19.11%而据我们了解，房地产行业的利润率普遍到达50%甚至更高，在此姑且用官方的数据，按照年代的递进，选用加权平均数：利润

6、率=（17.76%×2+23.45%×3+19.11%×5）/10=20.142%开发商合理利润=20.142%×317476511=63946119元评估方法步骤四正常税费：1）营业税=销售收入×5%=317476511×5%=15873825.6元2）城市维护建设税=营业税×7%=15873825.6×7%=1111167.8元3）教育附加税=营业税×4%=15873825.6×4%=634953.02元4）印花税=销售收入×0.05%=317476511×0.05%=158738.2555元5

7、）交易管理费=销售收入×0.5%=317476511×0.5%=1587382.555元Total:19366067元评估方法步骤五投资利息及地价的计算：开发周期2年，一年期银行贷款利率为6.65%利润=（地价+建筑费）×20.142%=（地价+61969050）×20.142%利息=地价*[（1+6.65%）2-1]+建安费用*[(1+6.65%)1-1]=0.137×地价+61969050*[(1+6.65%)1-1]=0.137*地价+4120.94设地价为x元：x=510955474-619

8、69050-21715608-19366067-（x+61969050）*20.142%-0.137*x-4120.9411.33842x=395418822x=295437024.3解得：地价=295437024.3元评估方法步骤六评估结果：单位地价=295437024.3÷（37557÷1.6）=12586.18（元/平方米）ThankYou!