项目成本测算时的分摊指引

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1、项目成本测算分摊指引编制日期审核日期批准日期共同完成人员：修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人目录第16页共16页第一节总则3一、测算分摊目的：3二、测算分摊原则：3三、有关定义：3第二节开发项目成本测算分摊规定5一、开发项目成本测算分摊口径（成本科目）及报表格式5二、开发项目成本测算分摊具体规定5第三节产品成本测算分摊规定12一、产品成本测算分摊口径（成本科目）及报表格式12二、产品成本测算分摊具体规定12第16页共16页第一节总则一、测算分摊目的：合理准确的归集测算分摊开发项目及产品成本，

2、以便于进行开发项目/产品的盈利预测及分析，促进项目成本管理能力的提升。二、测算分摊原则：1、成本受益原则：谁受益谁承担，多受益多承担。2、收入配比原则：收入与成本相匹配原则。3、预先分配成本不予追溯调整原则：后期开发项目由于规划变更、或市场因素等各种原因，造成需在各期开发项目之间分配的成本费用、比原来预先分配的金额发生变化时，一般处理原则是：其变化差异金额在发生变化的当期开发项目、及其以后各期开发项目中进行分配，对以前已开发项目预先分配的成本费用金额不予追溯调整（俗称：往后摊，不往前摊）。若遇变化差异额

3、很大的特殊情况、且前期开发项目的成本没有办理内部结算手续时，经集团有关部门批准同意调整前期开发项目成本的，作为特例处理。三、有关定义：1、开发项目“标的成本”：(1)从物理状态说，是本期开发项目区域范围内所发生的总成本，如可售产品（住宅、商铺等）、和不可售产品（学校、会所等）所组成的成本；(2)从时间状态说，是本期项目开发时间段内所发生的全部成本，包括超过本期项目区域范围所发生的开发成本，如超本期开发项目的小区内市政管网等所组成的成本(土地除外)。2、开发项目“标的成本”的单位成本：是指“标的成本”中各

4、成本费用项目除以相对应的度量单位（如：占地面积、总建面积……）所得出的、用于在不同开发项目之间进行“标的成本”对比分析的单位成本。（具体计算详见“标的成本”的单位成本计算规则表）第16页共16页3、开发项目“本期成本”：是“标的成本”按照收益与配比原则及其分配规定，在开发项目不同开发期中进行摊入、摊出成本后所形成的、用于计算分期开发项目损益的本期项目总成本。注：此处所指“本期”，非财务测算分摊时经常所使用的“会计测算分摊期”。而是指项目开发的“分期”，如：“天下峰景”中的“一期”。4、开发项目“产品成本

5、”：是“本期成本”按照收益与配比原则及其分配规定，在本期开发项目中的不同开发产品中进行成本分配后所形成的、计算开发产品损益的产品总成本。5、产品：包括可售产品与不可售产品。产品结构如下所示：注：产品品种与类型的名称由集团统一规定；产品户型可按开发项目具体情况确定。第一节开发项目成本测算分摊规定一、开发项目成本测算分摊口径（成本科目）及报表格式第16页共16页成本科目：按MB03样表中所设定的一、二、三、四级成本科目进行开发项目“标的成本”和“本期成本”的测算分摊（其中：四级成本科目可视开发项目具体情况作

6、适当调整）。成本科目结构如下所示（具体科目及定义，详见MB03表）：成本报表(1)开发项目成本目标（即：项目成本控制标准MB03表）。(2)开发项目成本分析表（实际＋预测与目标对比）。注：上述二表均包括“标的成本”和“本期成本”。一、开发项目成本测算分摊具体规定1、土地成本测算分摊：按以下规定测算分摊的土地成本，既是“标的成本”，也是“本期成本”。即：在各期开发项目之间不存在摊入、摊出土地成本的测算分摊。(1)先测算分摊规划建造“商业”产品应承担的土地成本第16页共16页a)有明确的商业土地出让金单价的

7、：Ø整个小区“商业”产品土地成本…….................（公式A）＝商业土地出让金单价×整个小区独立“商业”产品规划占地面积＋整个小区底层“商业”产品土地成本Ø某期独立“商业”产品土地成本…….................（公式B）＝商业土地出让金单价×该期“商业”产品规划占地面积Ø某期底层“商业”产品土地成本…….................（公式C）＝｛某期底层“商业”产品预计销售总额÷(整个小区预计销售总额－整个小区独立“商业”产品预计销售总额）｝×（整个小区土地总成本－整个

8、小区独立“商业”产品土地成本）b)没有明确的商业土地出让金单价的：Ø整个小区“商业”产品土地成本……………….（公式D）＝（整个小区“商业”产品预计销售总额÷整个小区所有产品预计销售总额）×整个小区土地总价Ø某期“商业”产品土地成本…………………….（公式E）＝（某期“商业”产品预计销售总额÷整个小区“商铺”预计销售总额）×整个小区“商业”产品土地成本(1)再测算分摊各期开发项目应承担的土地成本a)各期开发项目除“商业”产品外、其他可售产品