关于民事审判活动中确认不动产物权的归属之探究

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1、关于民事审判活动中确认不动产物权的归属之探究　　关于民事审判活动中确认不动产物权的归属之探究北安市法院王长军《物权法》的颁行无疑是我国法治进程的重大进步，对维护国家基本经济制度、维护社会主义市场经济秩序和人民群众切身利益有着巨大的作用。而《物权法》的很多条款属于原则性规定，司法实践中会不可避免地存在一个不适应期，尤其在不动产权属纠纷审判方面，物权法定及登记生效制度等规定，与债权法中的合同义务全面履行原则等规定存在一定的冲突和差异。这种冲突导致对不动产权属纠纷民事审判将不可避免的产生影响。物权的确认，是指当事人在物权归属发生争议或者权利状态不明时，请

2、求有权机关确认物权归属、明确权利状态。在民事审判中，经常会遇到需要确认物权的案件，例如，在“一房两卖”情况下确认该房屋所有权究竟归谁；在买卖合同中确定所有权是否已转移给买受人；以及在复杂的抵押合同中分辩抵押物的所有人究竟为谁，谁的权利优先等等。物权，这个民事审判中最基本的问题，源于其自身不同于其他权利的特性，对于市场经济的发展以及法治社会的确立具有至关重要的意义。对于物权归属的判断，直接关系到一个法律关系的终结和另一个法律关系的更新，关系到权利的优先，也关系到民事判决的倾向。虽然《合同法》的颁布为中国物权法的出台奠定了一定的基础，但是，由于我国立法

3、对于物权规定的有限，物权理论混乱不一，司法实践中处理物权归属问题仍然具有很大的困难。现本人着重民事审判活动中确认不动产物权的归属问题阐述自己的观点。《物权法》实行前，虽然《城市房地产管理法》规定了不动产物权变动登记生效制度，但其侧重于行政管理职能，并不排除当事人依据《民法通则》、《合同法》及相关法规的规定，通过相关法律途径，取得不动产物权。《城市房地产管理法》与《合同法》所规范的平等主体间的民事合同关系在规定上和执行方面存在不一致，不具有统一的操作性，各地法院的认识和裁判结果也不尽一致。《合同法》基于保护交易安全的基本精神，既重视合同的履行过程，又

4、重视合同履行的结果。对于合同违约行为，作出了要求义务人“全面履行”、“继续履行”以及“赔偿损失”的具体规定，且这些规定没有对合同标的物的类别进行区分或限制。对不动产的交付和物权的变更登记行为也不排除适用合同义务“全面履行”、“继续履行”的规定。例如，不动产买卖合同生效后，买方履行其合同义务后，有权要求卖方履行标的物的交付义务，并有权行使该项诉权，概括地说就是可以“以债权求物权”。因此，在当时历史条件下，有的法院对负有不动产交付义务的合同当事人作出了诸如所有权转移、限期交付不动产标的物、判令义务人履行办理权属变更登记行为等判决结论。可以说这是在当时历

5、史时期对“物权优于债权”法律制度的变通，在当时对保护当事人的合法权利、稳定社会秩序起到了积极作用。但也有一些法院根据物权优于债权原则以及不动产所有权登记制度，对类似纠纷中的不动产物权是否变动的问题不予裁判，而只对合同的履行或违约问题作出处理。二、《物权法》对民事审判实践及传统观念的影响（一）《物权法》规范侧重于合同的履行结果，但未必等于合同履行的结果。其所规定的物权的来源，与《物权法》实行前的相关规定总体上是一致的。但其最明显的一个变化，就是《物权法》第九条的规定，不动产物权实行登记生效制度，并以此明确不动产物权的归属，更加重视不动产物权登记的公示

6、意义，极大地完善了我国的物权法律制度，为法院审理物权案件提供了有力的法律依据。（二）所谓物权法定的“法”仅指法律，不包括法规、司法解释或习惯，其行政法律性能较强，而且刚性极强。违反物权法定及登记制度的法律后果就是物权设定无效，不产生物权变动效力。其意义在于经依法登记的不动产物权的权利人在法律上认定为真正的权利人，非经法定程序不能否定其不动产物权的效力。就是说，在一般不动产交易活动中，《物权法》没有采纳直接运用司法裁判强制物权变动的做法。（三）在不动产交易合同中，不动产物权在表像上仍表现为合同权利，即“期待物权”或“准物权”，要适用《物权法》的规定和

7、保护方式才能得以实现。但《物权法》所规定的不动产物权登记生效制度从根本上突破了“以债权求物权”的传统观念，使民商法所惯用的合同义务“全面履行”、“继续履行”法律规则受到了限制。基于对《物权法》物权法定和登记生效制度的一般理解，负有不动产交付义务的当事人不配合办理不动产权属变更登记或拒绝办理登记，应当承担不履行相关合同义务的违约责任，而不是不动产权属必然出让的法律责任，法院也不能直接就不动产的权属作出强制变动的判决，即不能以判决的方式设定“合同式物权”，否则会有司法权干预行政权之嫌。有人说，可以用《物权法》第二十八条的规定来保护不动产交易合同中的“期

8、待物权”或“准物权”。笔者认为，该条款不是直接针对不动产交易合同而设定的。该条款中所涉及的因人民法院的生效法律文书导致物权