庐江汤池项目报告

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1、庐江县汤池项目投资分析报告前言随着安徽划入泛长三角以及大合肥的崛起，对庐江的旅游辐射、带动和房地产消费日益明显。我们力图跳出汤池，服务大合肥，明晰产业战略、开发策略和运营模式，使汤池温泉旅游带成为汤池融入合肥，接轨合肥的战略突破口。希望我们的分析报告能为发展商对这一片区的旅游发展战略的决策及规划的制订提供富有价值的战略参考。PART1项目启示录一、项目分析与解读二、发达国家造镇启示三、国内典型造镇启示四、项目的开发理念以及定位一、项目分析与解读1、项目概况◆项目地块位于庐江县汤池镇马槽河西岸，与金孔雀渡假村隔河相望；◆项目用地依山傍

2、水，呈不规则形状，总用地面积350亩，现基本为自然水系、农田、植被覆盖和乡镇村落；◆从区位上看，项目位于庐江县汤池镇区内，距合肥市骆岗机场仅50公里，省道军二路横穿汤池东西，国道合安高速、沪蓉高速、合铜高速和在建的合黄杭高速公路均于军二路串联。合九铁路也自汤池东侧与京九铁路连接。附：汤池区位图项目位置附：用地区位图项目分析与解读2、项目开发背景分析随着人们生活水平日益提高和闲暇时间增多，旅游业正成为当今世界最具生机活力、永不衰落的“朝阳产业”，成为经济增长的新“亮点”。改革开放以来，我国旅游业已经实现了连续20多年的持续、快速发展，

3、旅游业在国民经济中的地位和作用日益增强，国内旅游人数和效益指标有了百倍以上的增长，国际旅游各项指标比1978年有了四五十倍以上的增长，实现了从“资源大国”到“亚洲旅游大国”的历史性跨越。随着小康社会的到来，我国旅游发展格局和态势正在发生着深刻地变化，从“观光时代”向“休闲度假时代”转变，人们的休闲时间也越来越多，传统工作和休闲概念已经逐步地模糊，人们也更加注重文化精神的消费与追求，这种变化大大刺激了休闲度假旅游的发展，休闲消费已经成为我国旅游业新的增长点。追求保健、享受健康，已逐渐成为一种社会时尚，是现代旅游发展所追求的核心价值。休

4、闲保健旅游主动顺应了人们旅游观念的改变和对健康的追求，拓展了旅游方式，丰富了旅游的内涵，是第二代旅游发展的一个重要方向。项目分析与解读因此汤池镇温泉渡假旅游的开发符合国家“十一五”期间国民经济和社会发展计划纲要中关于积极开发利用旅游资源、加快旅游业发展的要求。当地政府在“十一五”计划和2020年远景规划中已将旅游业列为新兴支柱产业优先发展，并提供最优惠的旅游投资政策。其开发的主要目的在于依托古文化和温泉文化，已经建设和正在建设了金孔雀温泉旅游渡假村、万振逍遥别院酒店、国轩温泉旅游渡假村等，并将结合旅游、休闲、度假等产业平台，标榜“温

5、泉之都、风情小镇”品牌，创建生态型文化产业示范基地。项目分析与解读3、项目定性解读通过对项目用地的实地调查和走访，我方认为地块本身具备以下资源优势：◆山水资源―――项目拥有区域内少有的自然山水条件。可谓“天生丽质”，含金量较高。其植被资源、山水景观、周边环境等均有很大的待挖掘的开发价值。◆人文价值―――汤池温泉，古称“坑泉”，后称汤池，为中国四大温泉古镇之一。新四军江北指挥部旧址、陈列馆、白云禅寺、张良墓；文化底蕴深厚，留下了《孔雀东南飞》传奇和周瑜小乔的故事；同时还将建设“庐江中华文化产业基地”，集影视、旅游、休闲、度假等为一体，

6、总投资三十亿元。◆生活方式―――从地产开发角度来看，项目内拥有“温泉之都”“千年古镇”的生态资源，拥有平缓、和谐的居住生活氛围、拥有区别与城市忙碌生活的小镇化生活模式，这些都将成为引发城市群体购买欲望的核心资源。项目分析与解读因此我们认为：从对项目用地及其周边环境的初步分析来看，项目具备打造“旅游地产”的基本要素和潜质，“旅游地产”应当成为项目开发的第一层切入点。项目分析与解读当然，作为地产开发项目，其也存在一定的弊端和缺陷：◆按照现有旅游景点规划，缺乏必要的体验和互动环节，缺乏能够让游客停留的聚焦点。旅游功能有限、“留宿”的可能性

7、较小。◆距离城市中心生活区较远，以现有交通条件，无法体现第一居所的功能。虽然具备一定的生活功能和居住氛围，但完善的高档生活配套和衍生服务设施较为缺乏。项目分析与解读因此我们认为：从现有规划来看，项目的旅游缺乏体验度和聚集力、通过景点吸引目标受众的功能较弱、无法对项目“旅游地产”的定位构成足够的支撑。通过对项目资源的分析比较，我方初步认为能够充分发挥地块优势的最适合的项目整体定性应该是：依托山水资源、挖掘人文价值、凸显小镇化生活模式的地产开发项目二、发达国家造镇启示案列：英国“米尔顿·凯恩斯小镇――新城镇建设的成功典范”◆位于英格兰中

8、部的米尔顿·凯恩斯，２０世纪７０年代前曾是一个名不见经传的小村庄。由于当地政府全面科学的规划和有序开发，如今，已成为英国闻名遐迩的经济重镇。◆二战后，英国新建了３２座城镇，米镇是其中最大的一座。与英国许多城镇矜持典雅的风格相比，米尔顿