地产智库 容积率拆分及产品排布培训

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1、1容积率拆分及产品排布策划顾问部2013年5月2目录容积率拆分1容积率拆分方法及案例2产品排布方法及案例4产品排布33容积率拆分及产品排布容积率拆分容积率拆分3容积率拆分︱容积率的概念容积率=总建筑面积用地面积建筑面积=1倍用地面积建筑面积=1倍用地面积建筑面积=0.5倍用地面积容积率的值是无量纲的比值，通常以地块面积为1，地块内地上建筑物的总建筑面积对地块面积的倍数，即为容积率的值。红线内可建设用地面积4容积率的概念的说明产品策划基础知识︱容积率与产品形态容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标；容积率指标中所指的总建筑面积，一般是指的地上建筑面积，地下建筑面积一般

2、不计入容积率指标计算中；规划设计条件给定的容积率指标的约定，一般是小于等于某一数值；容积率指标中的总用地面积，一般是指净面积，即可建设用地面积。容积率拆分︱容积率的概念5用地红线与可建设用地项目地块东西向道路南北向道路代征道路代征道路代征绿化代征绿化其他项目其他项目保留容积率拆分︱容积率的概念6一般情况下，建筑产品形态与容积率有一定的对应关系容积率=地上总建筑面积用地面积容积率指标与相对应的产品形态容积率指标＜0.50.5~0.70.7~1.01.0~1.61.6~2.1＞2.1对应的产品形态独栋/双拼别墅联排别墅叠拼+联排多层住宅小高层高层容积率拆分︱项目平均层数与容

3、积率拆分7住宅项目平均层数如何估算给定容积率指标下的住宅项目平均层数？通常，规划意见书除了给定容积率指标，还会给定建筑密度、建筑限高等相关指标；如果根据简单的算法，建筑平均层数很容易得出：平均层数=地上总建筑面积（用地面积x容积率）楼层平均面积和（用地面积x建筑密度）=容积率建筑密度基底面积一般大于楼层平均面积不是所有单体都能做到相同层数其他因素的影响，如日照、退线等我们需要修正！容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分8建筑平均层数建筑平均层数平均层数=容积率建筑密度x日照间距系数x楼层修正系数楼层修正系数楼层修正系数的数值范围约为：0.6~1.0容积率拆分︱项目平均层数

4、与容积率拆分9拆分容积率什么是容积率拆分？通常，给定的一定数值的容积率，会对应一定的产品形式，如前表所示；但是，由于种种需要，在满足其他指标的前提下，对给定的容积率进行分解，从而在一个项目里面形成不同的产品形式，这种做法就叫做容积率拆分。容积率拆分前六层住宅六层住宅六层住宅容积率拆分后三层联排六层住宅小高层住宅容积率拆分︱项目平均层数与容积率拆分10容积率拆分方法及案例容积率拆分方法及案例11容积率拆分方法及案例︱方法12昆山世茂蝶湖湾关键词：容积率的极致拆分容积率拆分方法及案例︱案例13地块原始状况:优势：地块内部有天然水系，内部地势平整劣势：地块北侧临近沪宁高速，存

5、在较大的噪声和尾气污染项目区位:江苏昆山市，毗邻上海项目总建面约107万㎡，容积率1.5。西夏区沪宁高速天然水系容积率拆分方法及案例︱案例14项目规划特点:1.5的容积率拆分到极致，仅两种基本产品类型，高层（28-32F，另有一幢153m的地标公寓）和别墅高层沿北侧，弧型单排“流线型”排列，既隔绝沪宁高速干扰，又尽量节省占地，便于内部打造大面积集中绿地水面对原生水系重新设计，形成较大面积的湖景，湖中建岛，打造私密性很强的独栋、双拼别墅区高层区，28-32F联排叠拼别墅区独栋双拼别墅区容积率拆分方法及案例︱案例15总体容积率1.528-32F高层3.2-3.5联排叠拼别墅

6、07-0.8独栋双拼别墅0.4-0.59F小高层前提还是不限高！容积率拆分方法及案例︱案例16容积率拆分方法及案例︱户型配比如何计算户型配比？17产品排布产品排布18与容积率密切相关的几个指标日照间距建筑密度建筑限高建筑退线产品排布︱相关经济技术指标19日照间距日照间距，指前后两排或者几排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。地面北前楼后楼日照间距产品排布︱相关经济技术指标20日照间距日照间距一般与项目所在的城市（纬度及气候区划）有密切关系北京产品排布︱相关经济技术指标21日照间距︱气候区划产品策划基础知识︱容积率与产品形态产品排布︱相

7、关经济技术指标22日照间距︱塔式建筑与板式建筑日照间距一般与项目的建筑形式有密切关系：塔式建筑与板式建筑塔式建筑，是指各个面长高比都小于1的建筑板式建筑，是指塔式式建筑以外的建筑塔式建筑板式建筑HABHAB产品排布︱相关经济技术指标23建筑密度产品策划基础知识︱容积率与产品形态建筑密度是指建筑基底面积与建设用地面积的比值，以百分比表示；建筑密度一般会在规划设计意见书里面有明确规定；一般情况下，为了控制项目的品质、尽量提高人均绿化率和人均活动空间，对多层小区和高层小区有一个大致的建筑密度控制：多层小区一般为25%~30%，高层小区一般为20