《商业地产融资渠道》PPT课件

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1、我国大多数房地产企业的经营模式属于项目开发型，而非资产经营型香港模式拿地——开发建设——销售——物业管理纵向一体化，大而全、小而全的生产体系由私人资本支撑美国模式投资、开发、物业经营各产业链条相对独立纵向专业化，高度专业化分工合作与资本市场接轨的不动产租赁经营模式由公众资本支撑以销售为主的经营模式以概念炒作为主的销售方式以圈地、圈钱为主的赢利模式以老板为驱动力的机会型发展模式制约房地产开发企业做大做强的主要障碍2产业资本和金融资本的融合是未来5~10年内我国房地产开发企业面临的一次大的发展机会从房地产开发向房地产投资管理

2、从物业驱动到资本驱动从经营项目到经营企业房地产业分工企业经营模式企业行为方式产业人才结构审视自身的经营模式评估企业的战略资源制定长远的发展战略和策略确定企业的市场定位产业资本和金融资本的融合变化应对措施升级和转型3目前我国房地产企业主要融资方式房地产融资渠道外部手段内部手段自有资金预售房款关联工程款垫资权益性融资债务性融资上市房地产基金权益性信托合作开发典当银行贷款企业债券债务性信托企业间拆借融资租赁4上市融资5上市融资优点：采用增发、配股、可转债等三种再融资方式，可从容化解各种宏观金融政策带来的不良影响缺点：上市条件苛

3、刻，二板市场迟迟不能成立，国内股票市场不成熟和近年来的持续低迷适用条件：上市是短期内难以实现的目标，不是近期的最佳选择。直接上市买壳上市门槛高、耗时长、要求企业实力雄厚要求企业有一定的资金实力方式一方式二6北京万年花城项目案例——怎样实现私募、银行贷款、信托、上市等组合融资土地储备，业务模式11资产估值即行销售，快速周转的经营模式保证持续稳定的现金流，银监会近日颁发了《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(第212号文件)，并已经下发至各地银监局。文件为风险逐渐显露的房地产信托定下“铁规”，即必须同时满足“四证齐全、

4、自有资金超过35%以及二级以上房地产开发资质”三项条件的开发商才能做贷款类房地产信托。因为信托的利息率一般都在9%以上，“加上管理费用、银行监管费用等，综合成本在10%以上”，而同期商业银行贷款利率则是5.51%或者6.12%。以前利用信托是因为其准入门槛不高，如果其门槛抬到同银行一样高，自然不如到银行贷款。7案例——国美电器借壳上市国美的房地产业务原来主要由其旗下的鹏润房地产经营。2002年7月，经过一系列资本市场运作，收购了香港上市公司京华自动化（0493．HK），更名为中国鹏润，获得了对上市公司的绝对控制权，还通过

5、上市公司的现金支付以及股权转让实现了部分套现。2004年6月，国美电器（0493．HK）香港成功借壳上市之后，通过减持共套现25.69亿港元。2005年初，设立国美置业，国美电器中涉及房地产的业务陆续剥离。4月下旬，国美置业拿下北京丰台科技园内35万平方米的两块最大公建地块，计划开发包括酒店、写字楼、公寓等在内商业服务类物业。案例8投资基金9政策缺失造成国内尚无严格意义上的房地产投资基金定义房地产投资基金是指通过合法的方式募集到一笔资金，利用这笔资金按照预期的回报率有选择地投资房地产项目。我国目前还没有出台《产业基金法》

6、，现行的政策没有对资金募集进行规范和保护。现在的操作模式是对于已经谈定的项目进行融资，而不是在没有项目的情况下预先募集基金。特点国内比较知名的房地产投资基金是中国住宅产业商会成立的精瑞基金。实际上这个基金也是在国外注册的，因为如果在国内按照公司法注册，则要求必须有５０％的自有资金，对于投资基金来说，本质就是集合大家的钱共同做一件事，如果基金公司自有资金就达５０％的话，完全没有必要再募集资金，自己就可以做房地产开发了。10作为全球经济增长最快的发展中国家，我国房地产市场的投资回报率吸引了很多外资基金在上海、北京、广州等繁华

7、城市以各种方式进行投资目前外资占大陆房地产资金来源的10%~20％左右。在我国房地产市场比较活跃的外资基金：摩根斯坦利美林银行荷兰国际投资基金（ING）新加坡凯德置地高盛公司白厅基金雷曼兄弟等国际投资银行典型的成交案例：摩根收购富力城美林入股银泰中心扬子基金收购远洋新干线外资基金主要投资方式典型代表投资并参与开发新加坡的凯德置地投资商业房地产投资住宅物业不良资产处置11在选择项目方面，外资基金有非常成熟、全面和系统的衡量标准开发企业地域项目物业类型具有一定的规模稳定的业绩自身产权、债权明晰最好有政府背景高层领导有与其近似

8、的背景及沟通的方式和语言大型的国企中型的民营公司上市公司成熟地区整体市场要好权属清楚长期稳定的盈利空间零售商业高档公寓高档写字楼中高档住宅12上海复地与荷兰国际集团（ING）合作开发上海复地香堤苑分工开发商：与地产开发相关的项目投资可行性研究、规划设计、开发建设及销售等业务，确保项目获得良好投资回报房地产基金：提供项