京沪津高铁沿线城市发展

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1、京沪津高铁沿线城市发展任志强说，不管你爱不爱听，房价还会涨---他很可能是对的，北上广深等一线城市的房价曲线图就是对任志强的背书。关于房价走势的预测，任志强跑赢了大部分悲观派，可是房价继续上涨，并不意味着房地产领域没有泡沫，也不意味着房地产泡沫不会快速破裂。在我看来，房地产有泡沫，几乎是不需要证明的结论。近期在京沪和京津高铁沿线几个城市的游历，让我越来越确信，那连绵不绝的楼盘绝对是人类历史上一个巨大泡沫的一部分。没有不会破裂的泡沫，问题只是时间和方式。和谢国忠的大胆论断不同，我并不确信房地产泡沫将在什么时间以什么方式挤爆。之所以不敢确定，一来是基于人类行为

2、的复杂性，预测未来总是一种狂妄。而就房地产泡沫而言，实在是由于中国特色的政治经济结构，导致市场供需逻辑失灵，一般的经济分析失效。依附并得益于房地产泡沫的诸多得益者，正在动员各种资源，对抗房地产泡沫的破裂趋势。那些拥有一套甚至多套住房的有房一族，是社会学意义上的中产偏上阶层，他们大概不希望房价大幅调整，但由于这个群体并没有能力实质性的影响公共政策，他们并不构成狙击泡沫破裂的重要力量。而真正有意愿，有能力狙击房地产泡沫破裂的主要角色是开发商和地方政府。房地产泡沫破裂意味着价格下跌、交易萎缩、行业萧条、企业破产。直观的看，对房地产开发这个行业来说当然是利空。因此

3、和这种行业性角色相吻合的是，开发商们希望房地产行业继续保持高歌猛进的姿态，黄金十年之后最好连着白金十年，林毅夫和龚方雄这类不断唱好未来的经济学家是他们的最爱。而当市场转季，交易量下降，泡沫破裂的舆论甚嚣尘上的时候，狙击泡沫破裂似乎成了不言而喻的角色化反应。为此他们很自然的结成各种信心联盟，一起发挥舆论影响力，合力唱好楼市，这个过程中，任志强俨然成了最佳行业代言人。笔者和一些地产商人沟通过，他们个个对任大炮佩服之至，不仅仅因为任志强在公共领域的敢言，更重要的是任志强为房地产行业利益的仗义直言。从2003年以来，房地产市场其实已经经历过几个波段起伏，除了王石偶

4、然发表一些示警性言论，绝大部分开发商似乎都被某种乐观期待所引导，不愿接受房地产领域存在泡沫的论断。面对市场真实而艰难的情境，他们会相互打气，相互感染，秉持对未来美好前景的期待。这种乐观态度的重复，会产生潜移默化的效果，简直就符合勒庞那个思维一致化的著名论断。虽然有个别例外，但作为一种社会现象，开发商群体都在为迎接更美好未来而备受煎熬，这似乎变成了某种咒符。这种态度的一致化，导致了开发商行为的一致化，面对艰难的市场行情，他们以各种方式死撑。房地产是资金密集型行业，融资一直是开发商的达摩克利斯之剑。通常来说，如果市场前景不妙，销售趋缓的话，理性反应应该是尽快降

5、价促销，通过去库存化来保持健康现金流。但是在现实策略中，除了温州这种对资金特别敏感的典型的市场化地区，大部分城市的开发商们都以各自的方式扛着，穷尽包括银行信贷，员工筹款，项目信托，民间高利贷等各种渠道融资，目的都是为了熬过销售低迷期，迎接信念中的地产春天。开发商们的这种有代表性的反应模式，短期来看，的确推迟了泡沫破裂的时间，为行业获得了喘息空间。通过复杂的融资安排，房地产泡沫渗透到整个经济体中，客观上形成房地产绑架经济体的征兆。开发商们对行业共同利益的捍卫符合一定的逻辑，但是其背后的认知基础未必合理和坚固，事实上这种对危机缺乏恰当认知的抱团模式，后果是可怕

6、的，因为这种一致性行动，降低了风险识别能力，抑制了企业之间正常的竞争，市场对失败者的清空机制也无法发挥作用。任志强在房价判断上的屡屡正确给了他额外的自信和话语影响力，但是人不可能一贯正确，任志强的偏执观点和为行业利益而战的形象，以及他的话语影响力，替代了开发商们通过价格竞争而形成的差异化判断，可能构成一种极大的误导，最终给整个行业带来灾难性后果。当然，开发商们的一致性反应，也许只是一个表象，表面的行业共同利益背后，其实是各参与者各自的精心盘算，大家都希望在泡沫破裂之前成功脱逃。不过如果生活经验是某种借鉴的话，这种盘算失败的概率也非常高，因为雪崩一旦发生，就

7、没有时间逃生了。更何况，开发商们事实上被更深层次的协同机制所引导，很多时候失去了应变的灵活性，这就必须分析狙击房地产泡沫破裂的更厉害的一个角色---地方政府。笔者已经陆续对地方政府在房地产领域中的角色做过一些描述，一个基本结论是地方政府有充分动力来维护房地产行业的繁荣，地方政府也有充分动力来阻止泡沫的破裂。在各种冠冕堂皇的官样话语包装下，地方政府可以出台很多政策组合来维护房地产泡沫，这其中，比较重要的手段包括而不限于如下做法：1.掌握土地供应节奏，维系市场平衡。各个地方政府其实一直都在小心翼翼的控制着土地供应节奏，这既符合土地财政最大化的考虑，也符合官方宣

8、扬的合理集约利用土地等宗旨，而从长期效果来看，长期的土地非饱和供应