海天城市花园策划方案

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1、海天.城市花园—营销策划提案前言1.营销策划指导思想孙子云：以正合，以奇胜。这正是对于“海天.城市花园”的营销策划指导思想。它包含了战略运作和战术操作中的“战略”与“策略”两个概念。也就是说，在进行本项目营销策划时，既要有战略的整体思考与规划，这是居于高层面的统筹构思，是高瞻远瞩的方略；又要具备战术上的实操方法，它是战略运作的具体内容，也是战略方案的实施手段。2．“以市场需求为导向”是本次的营销案旨所谓的市场经济就是“市场决定一切”，不论任何企业，任何产品，任何人都要遵循市场游戏规则。特别是竞争日趋激烈的东阳市房地产业，想要在竞争中取胜，一定要有很强的现代营销意识。因

2、此，我在做营销策划与操作过程中一向是本着“以市场需求为导向”的营销宗旨。3．减少产品进入市场的障碍、节约营销费用、增加企业收益是本次营销策划的目的根据目前接触了解，“海天.城市花园”是一个深思熟虑的项目，一直处在不断的完善过程中。如果可能，我会在接触该项目后再组织市场调研小组对项目所面临的市场环境（项目位置、周边环境、区域业态分布、区域消费群体结构、消费水平、消费力等）以及当前东阳市房地产业的开发状况（供应状况、销售状况、竞争状况、价格走势、空置量等）进行再次调研分析，根据市场最新动态和发展情况，着重从市场的角度出发，对该项目的市场定位做进一步的验证，对项目的产品设计

3、提出一些切实的且具创新发展意识的构想，并就项目的入市推广提出详细的思路和策略。目的是尽量规避开发风险，使贵公司的产品更能迎合市场需求，在最大程度上减少产品进入市场的障碍，以更实际营销策略的推广手段减缓市场压力，强化产品的竞争力，争取以有限的推广费用赢得理想的销售效果，获取最大的经济效益和社会效益。第一部分市场定位一．项目概况1．项目基本情况（1）位置：（2）开发商：（3）联建单位：（4）项目建设期：2．经济技术指标（1）项目总用地面积：（2）总建筑面积：其中地面建筑面积：住宅：临街商业门市建筑面积：架空层建筑面积：办公公寓建筑面积：半地下车库及门市建筑面积：（3）建筑

4、物占地面积：（3）覆盖率：（1）容积率：（5）绿化率：（6）停车位：（7）住宅总户数：户型分配：户型建筑面积（m2）3．开发商简介4．项目周边环境5．交通状况6．公交线路公交线路交通情况表：线路起止站点站点离本项目距离发车时间专线车专线车注：7．吴宁区市政配套情况（1）商业：（2）教育：（3）医疗：（4）金融：（5）邮政：（6）休闲娱乐：一．市场背景1.我市房地产业运行平稳并呈良好的发展势头2.市场展望与预测宏观市场（详见另分析）区域市场二．市场调查及分析1.区域发展及市民经济收入对房地产业的影响（详见另分析）竞争楼盘分析2.区域市场供应情况3.区域市场需求状况4.区

5、域市场空间预测5.可培育的市场空白点（1）现有市场供给与需求发生错位（2）处于不上不下尴尬位置的消费群体（3）增强区域市场住房销售的外延能力以上的诸多因素说明，将导致该区域市场住房销售具有很好的外延能力基础，只要引导得法，促销有方，销售辐射半径一定会向外扩展的。一．SWOT分析1．S—Strength（优势）2．W—Weakness（劣势）3．O—Opportunity（市场机会）4．T—Threats（环境威胁）备注：带介入项目后在完善详细。二．市场定位1．市场定位分析市场定位是决定一个项目成败的基础，它实际上是确定买家的范围，确定主要是为哪部分人群服务。定位精确，

6、界限清晰才能得到市场的认同，住宅产品不可能为所有的消费人群提供并满足他们所有需求，必须界定一个或几个最具有现实购买力和实际需求的消费群，以此构成本案的目标消费群。市场从来不缺消费需求和购买力，缺的是符合消费群需求和购买力的产品，缺的是消费引导和消费观念的更新。对于一个住宅物业，只有明确了产品的销售对象，才能根据其消费层次、购买能力和投资方式以策略性和技巧性方式消除其心理抗性。2．市场定位根据地产因素分析、开发背景分析、市均供求状况研究、竞争者研究、SWOT分析产品和建议构想，现将目标消费者市场作如下定位：（1）目标消费者定位职业特征：◎工薪白领阶层—证券、银行、保险等

7、金融行业工作人员，广告、信息咨询、电子通讯、医药、化妆品等公司中、高级管理人员、高科技工作人员，还有一部分政府职员。◎个体私营业主、小企业主。◎工厂中高层管理人员。◎近周边的市民。年龄特征：◎25—45岁80%◎其它20%备注：年轻化趋势对购房具有不同其它年龄层的消费要求，体现在建筑风格、小区规划设计等唯美化倾向以及户型结构设计上，要求较高的公共配套及物业管理等具体内容。区域分布：东阳及东阳周边区域购房动机：◎购房自住◎置业投资◎保值边缘目标消费群体：◎购买物业进行保值的投资者◎炒房产的炒家◎离退休或即将离退休人士◎对本案传播诉求有强烈认同者（2）目