森林花溪水郑州金基项目营销推广提案

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1、金基项目营销推广提案北京大章房地产顾问有限公司市场辑国基路东风路中中州大道北环路东风渠桑园柳林镇省民族中等专业学校纯水岸度假酒店文文河南电子工业学校文华北水院47中文森国家林公园省文学院文本案省电视台汽车北站汽车配件大世界经三路花园路路马李庄21世纪社区家合万世龙门大酒店建设银行交通银行鑫苑名家世纪联华丹尼斯华北水利学校文汽车配件市场交通银行我们所处的位置区域投放总量本次调查区域内在售楼盘供应量共达78.1万平方米，在售住房将近4200套。早几年，北区尤其是花园北路以北和以东地区很荒凉，主要为一些都市村庄分布，107国道作为外环线，交通污染比较严重。随着21世纪

2、拉开房地产开发的帷幕，北区沿北环路、花园北路的汽车、蔬菜、饲料等几大专业市场的建立，紧接着郑州市政府提出城市东移北扩的发展战略等等，都促进了本地块所处区域经济发展。如今本区域房地产市场发展已经相当成熟，区域内分布着鑫苑名家、21世纪社区、家和万世、汉飞城市公园、鹿岗小镇等知名的中高档楼盘，这在一定程度上提升了本区域居住层次和质量。国家森林公园为本区域居住自然环境改善提供了有力保障，成为个楼盘推广中争相宣传的卖点；郑东新区的开发、107国道调整为中州景观大道为区域房地产开发和消费增添了巨大活力。区域物业形态分析经过调查发现本区域物业类型为三种，分别是多层、小高层和

3、别墅，小高层和别墅是本区域物业分布的两大亮点和特色，对本地快物业形态开发具有很强的参考价值。本区域产品以小高层、高层和别墅为主，多层体量所占比重相对较小，小高层和别墅在本区域内的大量出现，说明此区域房地产发展已相当成熟，形成了比较成熟的高尚生活氛围。区域楼市户型配比分析分析:三房占60%；两房占14%；四房占14%，复式占5%,其中小户型占3%。中小户型的三室、两房是多层市场的主力户型。周边多层项目主要为21世纪、城市公园和锦绣汇城，三房和两房面积都比较偏小，相反德亿时代城三房面积就高达130—168平米，又加上精装修促使单价提高，为销售造成了很大的抗性。因此，

4、建议本案多层户型设计面积不宜过大，应以比较精致三房和两房为主。区域主力户型为三房，其次是四房户型，以上两种户型加共占总户型配比的73%，五房和复式就占23%（金成国际广场五房就高达46.7%）。金成国际广场的五房主要以商住为主，并且和绿洲银郡、鑫苑名家、达观369都把目标客户定位于具有很强购买力量的城市中坚。而城市公园则以120平米的三房和90平米的两房为主，以区别于北区高层市场大三房和四房的主流户型供应，取得了不菲的市场业绩，相反达观369的四房小首相对迟缓。因为高层大三房和四房总价与别墅价格比较接近，而市场目标客户更青睐于别墅，比如家和万世、鹿岗小镇等，而城

5、市公园高层小户型则打了擦边球。小高层项目户型配比主力户型面积分析调查显示:湖适三房主力面积103、141平方米，两房主力面积75平方米。城市公园三房面积控制在117平方——125平方米，两房90左右平方米。达观369总体户型面积偏大，总价较高，紧邻107国道，目前居住噪音较大等阻碍了产品销售。楼中楼是21世纪产品创新的一大表现，75平米享受115平米的立体空间，虽然单价较高，但总价较低，比较受市场欢迎。德亿时代城因面积偏大、总价偏高和精装修等因素销售迟缓。调查显示：本项目所在区域小高层、高层户型及面积存在同质化现象，面积普遍偏大，尤其在北环路以北市场接受度较低。

6、区域楼市价格分析本区域内高层项目平均单价在3100元/m2左右。同时本区域内多层价格参差不齐，相差悬殊较大。如国际银河湾的单价为3300元/m2。户均总价分析图表显示：除了别墅和经三路高层项目总价在40万以上，其它多层项目总价都控制在30万以下，21世纪的楼中楼总价最低，湖适、锦绣汇城和城市公园价格相差不大。通过数据分析各楼盘性价比：湖适具有景观、社区规模、开发商品牌等诸多优势；城市公园具有景观和精装修优势；而锦绣汇城相比较前两楼盘优势不明显，在市场竞争中处于弱势。两房总价分布在１8万—２２万之间.区域楼市综合分析物业形态丰富楼市价格整体水平偏高大盘云集区域竞争

7、激烈地块核心价值环境优势——郑州国家森林公园、北区生态园区交通优势——中州大道、郑花路、北环快速路黄金三角区景观优势——中州景观大道规模优势——占地68254m2,建筑面积226100m2。区位优势——郑州最具发展潜力区域我们所面临的严峻形势之一交通不便本宗地处于107国道、郑花路、北环快速路围合的三角形区域内，北边西边是21世纪社区，南临都市村庄桑园，东临107国道。目前本案直达市区的公交车仅有39路公交车和两条通往乡镇的小公交。本案的主要出入口有两个：一个位于桑园村与21世纪交接处的西出口，但都市村庄的人文环境以及此处无市政规划的主要干道，对本案的形象提升有

8、严重影响。另外一个出口位