当前迁村腾地之我见--朋达投资

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1、迁村腾地之我见朋达投资新型城镇化将是中国未来五至十年间的重大战略方向，忝为半个文人+半个开发商，受十八大精神指引，搜索了整个网络，走访了襄阳老李家汤岗村、南漳九集镇、襄州区陈河镇的迁村腾地现场，对“新型城镇化”、“新农村建设”、“城乡一体化”、“城中村改造”、“棚户区改造”、“移村腾地”等等这些新名词、新概念有了全新的认识，笔者认为：一、迁村腾地才是新型城镇化建设的出路和关键民以食为天，保护中国13.7亿口粮田、守住18亿亩耕地红线是一件天大的事。无论是“城乡一体化”、还是“新型城镇化”，都是挤占耕地，在集约开发、科学利用上做文章，只有“

2、迁村腾地”才是复垦耕地、创造建设指标，打开了新型城镇化的发展空间。襄阳执政者将“迁村腾地”列为各项工作的重中之重，频频深入调研、出政策、抓落实，方向正确，思路清淅。若无建设用地指标，别必雄市长提出“十二五”期间建成“特大城市”的梦想将会成空！二、到目前“迁村腾地”试点都不成功，说是失败也不为过主要反映在：1、规划不合理。选址过于零乱，条块分割；搞“小而全”，配套重复建设，资源交叉浪费；强调标准化，搞户型一刀切，忽视了农民个性化的需求，反对的声音和浪费的情况较多，不超过5年就会面临落后淘汰的局面。2、腾地效果不明显。大搞农村小别墅，面积偏大

3、，部分农民承受不起，不愿意搬家，反而吸引了城里人的投资性购买，车库、农机房占有太多的空地，容积率很低，有的不足0.5，占地和腾地只有1：3，成效并不明显。3、光靠政策和政府的强力推动，政策上也是说法不一，缺乏投资和运营主体，基本上是一捶子买卖，参与的投资人或建筑商全线深度套牢，这种“大政府、小市场”行为走不远。4、对腾出土地的复垦、分配和开发利用，缺乏操作思路和成功案例。5、农民等、靠、要思想严重，参与积极性不高，提高收入、改善民生的效果并不明显。笔者认为，成功的“迁村腾地”模式应该具备：1、政策上必须统一、透明、公开、稳定，便于操作和规

4、避风险；2、投资和运营主体必须是农业企业或开发商，导入市场机制，实行“大市场、小政府”建设模式；3、既然是“模式”，就必须具备“良性循环、自动复制”功能，让投资商滚动、循环和复制，必须有资本的进入和退出机制、融资的平台和渠道、利润的保本点和增长空间；4、农民自发自愿，创收和民生同步提升；5、占地和腾地必须达到1：10的理想效果。三、“迁村腾地”模式种种，无论如何选择，归集点在于分配好、利用好腾出来的耕地和建设指标笔者认为，“政策引导、政府扶持、企业主导、农民参与”是迁村腾地的最佳选择模式。从国家政策上看：一是腾地复耕后给补偿，按照3-7万

5、/亩（实际执行3万/亩），项目开工后给一部分启动（包含在内）。二是的农田复耕平整费1500元/亩。三是粮食直补14.73元/亩,农资综合直补58.80元/亩。这一块属刚性政策，为净利润，得的理直气壮，但必须先投资、先搬迁、先复耕，待验收后才能争取，能到手多少是个未知数，投资人要撑得住，搞不好就会胎死腹中。从地方政府、村组看：前期主要是直接投资，主导村组操作，用政府思想代替了市场行为，事倍功半，劳心精神，中间还闹了一些笑话。若以政策或协商的方式，合理分配好腾出来“建设用地指标”及其附加值，由投资商代替地方政府和村组，则所有的问题迎刃而解，地

6、方政府有没有胸怀放弃或分享这一块利益，敢不敢突破建设指标“谁取得谁受益、指标买卖市场化”的禁区。从农民参与看，要把握五大变化：一是农村人口减少趋势，向城镇集中；二是农村产业结构调整，农民收入增加，购建宅在经济上成为可能；三是农业结构调整和农业生产的专业化有利于创收增效；四是农民居住观念的转变，能够接受城市的小区居住方式；五是国家综合国力的增强和对农村、农业建设定额优惠政策为移村腾地提供了有效保证。由此导致了农民在购买能力上的不同，对住宅功能上的要求多样，对政策和政府的依赖性强，对土地创效增收的期望值更高。如果有一种让农民既不出钱，又能增收

7、增效的方式，或许能充分调动农民参与移村腾地的积极性。四、我对“迁村腾地模式”的理想期盼举例说明：某平原村版土面积3000亩，耕地面积1900亩，闲置和未充分利用土地1100亩，村民1000人，人均耕地1.9亩，共有300户，户均宅基地2亩，闲置无主荒地500亩。某养殖专业户联合种殖大户、开发商组建投资集团，打算整体搬迁该村，腾地开发。（一）规划1、建设规划。占地60亩（39960平米），容积率1.5，建筑面积60000平米，建筑密度25%，建筑住宅6层，单层面积10000平米，50个单元，户均面积100平米，按照一栋4个单元计算共11.2

8、5栋住宅，共有600套住宅，按照每户两套200平米计算，正好安置该村300户。小区按照车库2：1、储藏室1：1配套，地面车库150个，建筑面积25平米×150个=3750平米，层高2.3米。储