干货｜REITs深度研究报告

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1、干货｜REITs深度研究报告“REITS的基本概念、特点及发展实践原标题：两会REIT受瞩目

2、附REITs深度研究报告来源：来源：博瑞金融论坛；作者：涂力磊谢盐转自结构化金融（ID：ghjr2013）REITs深度研究报告1.REITS基本概念和我国的政策环境1.1REITS的基本概念和特点REITs（RealEstateInvestmentTrusts，房地产投资信托基金）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基

3、金。与我国纯属私募信托不同，REITs绝大多数属于公募。它既可以封闭运行，也可以上市交易。按照投资类型的不同，REITs又可分为权益型（直接投资房地产，藉租金和买卖收入赚取利润）、抵押型（将募集资金透过中介贷给开发商，收益来源于利息）和混合型（兼有权益型和抵押型特点，既收取租金，也收取利息）三种。此外，按照组建和运营方式的不同，又可分为伞型合伙房地产投资信托(UPREITs)和伞型下属合伙房地产投资信托DOWNREITs等。REITs的具体特点是：一是收益主要来源于租金和房产升值；二是大部分收益将用于分红；三

4、是REITs长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低；四是REITs对政府而言，有利于其盘活社会存量房产，从而扩大税基。同时，政府庞大自持物业可通过REITs转成为租赁物业，既可帮助政府融资，也降低运营成本；五是REITs对开发商而言，可以避免开发商自持物业的双重征税(免除企业所得税)，从而提高物业的回报率；开发商以自持物业换取REITs在公开市场出让，可规避资产转让税收；抵押型REITs可替代银行贷款融资渠道；六是REITs对投资者个人而言，可使房地产投资化整为零，便于小额投资；REITs股权具有良好的变现

5、性，风险收益介于股票与债券之间，可优化投资组合。以REITs发展相对成熟的美国为例，目前美国REITs的物业类型十分丰富且较为分散，包括了办公楼、工业厂房、工业和商业混合型、购物中心、区域购物商场、自助零售店、公寓、预制房屋、物流分销、度假中心、自助仓储、医疗中心、特殊类型、混合型、抵押型等。而且美国上市REITs的中长期收益率要高于其它指数。例如，1971-2008年美国上市权益型REITs收益率11.2％，高于同期S&P500和道琼斯的收益率9.49％和6.38％。1.2我国REITS发展的政策背景201

6、3年7月，国务院下发《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》，提出“用好增量，盘活存量”的总体货币政策指导思路，支持经济结构的调整和转型升级。资产证券化业务是盘活存量的重要工具之一。2014年3月，证券公司资产证券化新规出台，业务常规化，可证券化的基础资产包括企业应收款、信贷资产、信托受益权、基础设施收益权等财产权利，商业物业等不动产财产等。在8月28日的国务院会议上，李克强总理提出信贷资产证券化要常规化，并且部分资产支持证券可以在交易所流通。2014年9月30日，中国人民银行发布《中国银行业监督管理

7、委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。文件多层次入手，对房地产信贷进行进一步放松。其中，《通知》除对合理建设给予贷款支持外，明确表示扩大市场化融资渠道，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS)；积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点。2.海外回顾：美国REITS的发展历程伴随土地价值链逐步平缓，从成熟国家实际经验看房地产金融有望成为地产价值创造链新环节。目前，美国房地产金融业的总市值已经超越传统地产开发行业。截至2015年1月27日，美国上市开发商总数34个，总市值520亿美

8、元，其中市值最大的房屋开发商Lennar公司市值在89亿美元。而以REITs为代表的美国房地产金融业发展迅猛。截至2015年1月27日，美国有254个上市REITs，总市值达9594亿美元。全美最大的商业零售REIT－西蒙地产（SPG）市值达到636亿美元。这几乎是最大开发商Lennar公司的7倍多。美国REITs经历了不同的发展历史时期，其中：不稳定早期（60年代）：1960年，美国会批准《房地产信托投资法》，将REITs纳入法律管辖。早期REITs委托第三方管理，仅是一个物业组合。当时仅有10家REIT，

9、整个规模刚超过2亿美元。首次成长期（1968～1972年）：在房地产开发热中，银行掀起新的抵押型REITs热潮。这使得REIT利用少量股东权益和大量借款向房地产业提供短期贷款，REITs总资产从1968年10亿美元快速上升至70年代中期200亿美元。成长烦扰期（1973～1979年）：受通胀引发的高利率打击，1973年起办公/写字楼走下坡路。抵押型REITs的负债杠杆使其不良资产迅速升至1974年的