万科的小动作

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1、万科的“小”动作“在中国，人生2/3的问题都能用房子来回答，但这还不够！一直以来，都是我们盖楼你居住，这次我们想听听你的创意！房子怎样住着更爽？家具怎样改造更牛？小区怎样建得更酷？幸福住宅，由你想象——参加#万科自造#活动”。6月26日，西安万科的这一则微博发布后，立刻引发了人们对幸福住宅的大讨论。其实，这仅是万科在房地产行业下半场的“小”动作之一。自2010年万科用1026亿元的销售额宣告它才是中国房地产行业的领头羊之后，万科与整个房地产行业却面临融资的困境，资本市场股权融资大门关闭。与保利等这

2、样的央企相比，万科融资成本一直较高，而此时，恒大、中海等大的房地产企业奋起直追，一度超越万科。如何在平衡扩张的冲动下完善自我，得以可持续的增长？关于这点，王石是这么说的：30多年前，万科没有品牌号召力，没有资源动员力，没有组织管理体系。所以，我们只好诉求消费者，我们一切从消费者的角度考虑，一直走到了今天。王石的话给万科指明了发展的关键：要发展，就要向消费者负责，而向消费者负责的表现自然是提供好的房子。这个理念其实恰恰顺应了近年房地产调控下行业的变化。2011年底，万科总裁郁亮提出房地产的上下半场论

3、时，已经意识到“行业的游戏规则正在发生变化，未来的房子一定是要有人住的，所以上半场万科‘为普通人造好房子’，下半场加了一句，‘盖有人住的房子’。这意味着不但要把产品做好，还要通过服务等方式，吸引人们住进来，从而构建幸福的生活。于是，近两年里，万科围绕为客户创造幸福，从产品设计到产品质量打造，再到物业服务等，均进行了一系列的创新。这些创新比起拿地的大动作，似乎显得有些微不足道，但其产生的效果却如春风化雨般，不但赢得了市场和客户的心，带动了销售，有利于现金流的稳健和实现有质量的增长而且使得万科在三十而

4、立之际变得更加成熟。设计的革命近年来，在万科销售的产品中，144平方米以下户型占比一直接近90%，万科的客户也以刚性需求的首次置业类客户和首次改善类客户为主。这是因为，在万科看来，中国是一个人多地少的国家。而中国正在经历的全球有史以来最快的城市化进程，必然导致人口流入的家庭数量、人口密度迅速上升，而城市建设、土地开发的速度，很难跟上城市化的速度。只有节约利用土地，才能用有限的土地，满足尽可能多家庭的居住需求。事实上，对于中小型住宅如何更大程度地满足客户需求，万科一直都在潜心进行研究。随着社会的发展

5、和家庭的变化，客户对房屋的需求也相应发生了改变。例如当客户从二人世界变成三口之家，立马觉得空间不够用了；而且生活拥挤摩擦不断，房子引发婆媳矛盾升级？明明有3个房间，还有东西无处可放等等。这一无数个中国家庭正在面临的问题，这些问题或多或少影响了人们的幸福指数。为了不断应对客户的居住需求，2011年，万科进行了一次全国范围的家庭调研，样本数量超过到2万家，从中收集了数千条生活中出现的矛盾和需求，然后邀请国内外的医学健康、空气质量、建筑物理性能、建筑设计、儿童行为学等领域的专家，通过对人体健康生理、城市

6、气候、风环境、光环境、居住健康、色彩学等方面的研究，对怎样建造“有人住的好房子”提出了一套比较完整的标准，这就是幸福系。事实上，幸福系不仅是一种产品解决方案，更是一次住宅设计理念的更新。幸福系有五大功能：小面积、大功能、会成长、各得其所、会呼吸。作一个户型设计，常规设计周期大约一个月到一个半月左右，而幸福系产品，万科用了两年，它以人的24小时行为模式为线索，由2万份家庭样本、几百份国家标准，上万条计算公式得出的一份性能标准——从光环境、热环境及空气品质4个维度重新定义好房子的标准。目前，幸福系的产

7、品已经在西安落地，这种设计理念也将陆续在各地的万科项目中进行推广和应用。万科的幸福系，第一个标准是一个全新的客户使用标准，是一个从传统的产品建筑设计到产品设计转变。当然，与普通的住宅产品不同，这次产品从产品设计角度，通过很多跨学科的方式实现产品的居住的体验和居住的性能指标，并借鉴了很多人体工程学，比如，小孩分两个阶段0～6岁以游戏为主，6～12以学习为主，在小孩所有器官发育，每个器官发育随着年龄段不同，对外界要求不同。一般的儿童，很多神经系统在小孩初期发育比较高，这时候就要考虑充足的采光能够保证孩

8、子在健康的生活环境当中成长。因此，儿童房拥有270度采光窗，让自然光照实现最大化。据记者了解，万科的幸福系根据阅读学习、做饭、用餐、休闲等不同行为所需的光照度和环境氛围，通过科学研究测算，提供专业的照明设计，如儿童房学习区的LED灯，可改善白炽灯对儿童视力的影响。为了保持房屋的私密性，针对三代人不同的习惯，万科构筑了3个系统。比如：第一代就是父母，一般住在客厅，在布局上，一般主卧室和次卧室，都是被客厅隔开，这样双方有各自的生活流线，不会有直接冲突。同时，细微的地方，做了一些处理，比