房地产企业土地增值税清算之企业自查

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1、房地产企业土地增值税清算之企业自查西安中道财税咨询有限公司陕西西秦税务师事务所有限公司加计扣除土地费用开发成本开发费用税金土地增值税扣除项目代收费用销售收入视同销售企业自用土地增值税收入项目土地增值税清算土地增值税清算标准一、主动清算条件符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。上述清算条件就是主动清算条件，也就是说，当开发企业的开发项目具备以上任何一个条件的，应主动进行清算。二、强制清算条件所谓强制清算条件，是指虽未达到主动清算条件，但是税务机关要求进

2、行清算的条件。通知第二条关于“土地增值税的清算条件”同时规定：符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。土地增值税清算标准三、土地增值税清算标准同所得税完工标准的比较第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配

3、套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二)开发产品已开始投入使用。(三)开发产品已取得了初始产权证明。国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复国税函【2009】342号根据《国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）规定的精神，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结

4、算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。开发产品开始投入使用是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。土地增值税清算标准三、土地增值税清算标准同所得税完工标准的比较土地增值税清算以销售作为衡量标准，所得税完工以竣工或入住为衡量标准。问题一：所得税清算在先还是土地增值税清算在先？或者说，哪一个标准先到？问题二：未进行土地增值税清算能否进行所得税清算？土地增值税清算标准四、遗留项目的土地增值税清算问题什么是遗留项

5、目？以前已经达到土地增值税清算标准，但因为种种原因未能进行土地增购置税清算的项目。问题一：遗留项目现在还要不要清算？问题二：遗留项目现在开展清算是否涉及滞纳金和罚款？问题三：遗留项目如果已经做完所得税清算怎么办？土地增值税清算单位《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条关于“土地增值税的清算单位”进一步明确：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”问题一：什么是国家有关部门审批的开发

6、项目？问题二：分步开发项目如何确定清算单位？问题三：普通住宅与非普通住宅是否必须分开清算？问题四：同一项目的住宅和商铺是否可以分开清算？土地增值税收入项目土地增值税清算中，转让房地产取得的收入是指房产的产权所有人、土地的使用人将房屋的产权、土地使用权转移给他人而取得的货币收入、实物收入、其他收入等全部价款及有关的经济收益。房产处置正常销售视同销售转为自用土地增值税收入项目一、正常销售收入1、收入确认时间问题（1）以预售方式出售商品房的，以实际取得预售房收入的当天确认为收入实现；（2）以分期付款方式出售商品房的，以每期实际取得收入的当天确认为收入实现；3）以银行按揭方式

7、出售商品房的，以取得首期付款收入和银行贷款的当天确认为收入实现；（4）以其他方式出售商品房的，以实际取得售房收入的当天确认为收入实现。问题一：土地增值税、营业税、所得税三者收入确认时间是否一致？问题二：土地增值税预征和清算收入确认时间是否一致？土地增值税收入项目一、正常销售收入2、收入确认价格问题对于房地产交易价格低于本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格、且无正当理由的，税务机关有权根据：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。关注一：关联企业间交