房地产估价方法之市场比较法

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1、课题五市场法三大基本方法之一§5.1市场法概述可比实例1一、含义交易实例中交易类型与估价目的吻合2成交日期与估价时点接近3成交价格为正常市场价格或者能够修正为正常市场价格的类似房地产。了解根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法。较具体地说，是选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，然后对这些可比实例的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。也称比较法、市场比较法、交易实例比较法最常用的基本方法之一目前国内外广泛应用的经典估价方法以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。通常把市场法求得的价值简

2、称为比准价格1直观形象，容易理解相对容易掌握2更直接地依靠现实的市场价格资料，更符合当事人的现实经济行为本质优点因此被认为是一种使用范围广、可靠性强、说服力强的基本估价方法。二、理论依据房地产价格形成的替代原理三、市场法适用的估价对象和条件适用对象不适用适用条件具有交易性的房地产123很少发生交易的房地产房地产市场发育不够1.在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易2、估价人员具有专业知识、丰富经验，熟悉估价对象所在地区的房地产市场行情和交易习惯1房地产交易较少发生的地区四、房地产估价步骤1收集交易实例选取可比实例对可比实

3、例的成交价格进行适当处理求取比准价格234§5.2收集交易实例运用市场法估价，是建立在充足的案例资料基础上的，如果案例资料太少，就有可能受到个别非正常交易案例的影响，使房地产估价失真，不够客观。一、收集大量交易实例的必要性二、收集交易实例的途径3向房地产交易当事人、四邻以及相关律师、会计师等了解其知晓的房地产成交价格和有关交易情况向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有关交易情况24同行之间相互提供5与房地产出售者或代理人等洽谈，获得房地产的要价等资料1查阅政府有关部门的房地产交易资料收集内容完整、

4、真实的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证之一三、收集交易实例的要求四、建立交易实例库建立交易实例库不仅是运用市场法估价的需要，还是从事房地产估价的一项基础性工作，也是形成房地产估价机构和估价人员的核心竞争力之一§5.3选取可比实例一、选取可比实例的必要性可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估出的价格的准确性，因此应特别慎重。数量要求3≤n≤10质量要求1、可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产2、可比实例的交易类型应与估价目的吻合二、选取可比实例的要求3、可比实例的成交日期应尽量接近估价时点4、可比实例的成交价

5、格应是正常成交价格或能够修正为正常成交价格同一供求范围用途相同建筑结构相同权利性质相同规模相当档次相当三、市场法适用的估价对象和条件适用对象不适用适用条件具有交易性的房地产123很少发生交易的房地产房地产市场发育不够1.在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易2、估价人员具有专业知识、丰富经验，熟悉估价对象所在地区的房地产市场行情和交易习惯1房地产交易较少发生的地区其它要求类似房地的交易实例房地土地类似土地的交易实例建筑物估价对象：单独的土地或单独的建筑物可比实例估价对象类似建筑物的交易实例“分配法”缺少相应的交易实例，但

6、有类似的土地与建筑物综合体的交易实例，则将成交价格予以分解，提取与估价对象同类型部分的土地或建筑物及其价格例1现有一商业区中的商场需要估价，有以下5个交易实例，试选择可作为可比案例的实例ABCDE面积5000平方米，现在空置面积1100平方米，近期出租，年租金每平方米660元，位于2公里以外的另一居住区面积1100平方米，近期出租，年租金90万元面积2500平方米，三年前出租，年租金160万元面积1500平方米，近期售出，卖价1400万元例2有一幢砖混结构的住宅，建筑层数7层，地区级别为7级，现空置。要求用市场法评估其出售价格

7、，请从下表所给资料选取合适的可比实例。编号房屋性质是否空置估价时点/目的地区级别市场价格A钢筋混凝土七层综合大楼空置近期/出售7级1700元/平方米B砖混结构七层住宅空置3年前/出售10级960元/平方米C砖混结构七层住宅空置近期/出售6级600元/平方米D砖混结构七层住宅空置1年前/抵押7级抵押价值1100元/平方米E砖混结构七层住宅空置近期/出售7级1500元/平方米§5.4建立比较基准选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行

8、后续的修正、调整建立共同的基础。建立价格可比基础包括：①统一房地产范围；②统一采用单价；③统一币种和货币单位；④统一面积内涵；⑤统一面积单位；⑥统一付款方式。一、统一房地产范围房地产实物范围不同统一房地产范围一般统一到估价对象的房地产范围、补充可比实例房地产缺少的范围，扣除可