房地产项目融资及银行按揭流程

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1、2004중점사업분야房地产项目融资及银行按揭流程总结——邓君谈到融资、银行按揭，你最想知道什么？什么是项目融资？什么是抵押、保证担保？如何做融资？融资有什么流程？银行个人按揭流程？什么是阶段性担保、预告登记、直客式？目录什么是项目融资？如何做融资？融资有什么流程？什么是阶段性担保、、预告登记、直客式？融资定义及类型1信托、银团贷款简介2银行融资流程3住房贷款流程4（一）融资定义及类型定义解决项目资金需求的方式是企业资金筹集的行为载体以项目为依托，获取资金目的融资取得的资金，用于项目开发建设让我们先看看什么是融资？（一）融资定义及类

2、型融资就是银行借款吗？NO（一）融资定义及类型预售房款应付账款（承建企业垫资）上市（IPO、买壳上市、增发）房地产信托房地产企业债银行贷款（银团、一般项目融资）内部融资外部融资银行借款仅是融资方式的一种直接融资间接融资直接融资：从资本市场募集资金间接融资：向金融机构募集资金（一）融资定义及类型外部融资定义IPOInitialpublicoffering公司首次向社会公众公开招股买壳上市非上市公司购买上市公司的股权，将自己的资产注入到购买的上市公司，实现上市目的增发上市公司为了再融资而再次发型股票的行为房地产信托信托公司将委托人的资

3、金以借款或入股方式，投向房地产项目建设房地产企业债房地产企业为筹集资金发行的有价证券，利率一定、到期偿还本金银行贷款向银行借款用于房地产项目开发资金，定期支付利息到期还款（一）融资定义及类型在众多的融资方式中，房地产企业使用频度最高的三种融资方式：信托、银团贷款、商业银行贷款（即一般房地产项目融资）一般项目贷款信托银团贷款常用（二）信托、银团贷款介绍——信托信托：起源于2000年前埃及，男子立下遗嘱：在他死后，委托他人处置财产，由妻子继承，并指定妻子为儿女监护人。相信我，信托是个有趣的东西我国《信托法》第二条规定：“信托，是指委托

4、人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。”Thisisastory信托有多重要？（二）信托、银团贷款介绍——信托信托业务、银行业、证券业、保险业成为现代金融四大支柱信托银行证券保险金融信托涉及三个角色委托人：财产委托给受托人委托人受托人受益人运用财产保值、升值受托人将财产分配给受益人（二）信托、银团贷款介绍——信托房地产项目信托分类：单一信托：受托人接受单个委托人的委托，单独管理和运用信托财产的方式集合信托：受托人接受两个以上（含两个）委

5、托人的委托，集中进行资金管理、运用、处分集合信托：由信托公司担任受托人，按照委托人意愿，为受益人的利益，将两个以上（含两个）委托人交付的资金进行集中管理、运用或处分的资金信托业务活动——《信托公司集合资金信托计划管理办法》（中国银监督会令2007年第3号）（二）信托、银团贷款介绍——信托关于信托的法律文件：在祖国，信托可是受法律约束的，这就是著名的“一法两规”，即《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《资金信托管理办法》。（二）信托、银团贷款介绍——信托《信托公司…办法》《资金信托…办法》《信托法》：确立信托公司经营范围明确资金信

6、托运作方式，如：集合信托最多200份合同，最低合同份额5万元；不得承诺信托资金最低收益或不受损失等2001年4月28日颁布，明确“信托”合法地位房地产信托是什么？房地产信托是：信托公司运用信托计划筹集资金，并用于房地产项目开发、建设、运营。由房地产债权信托和房地产股权信托、收益权信托三种组成Q&A（二）信托、银团贷款介绍——信托房地产债权信托：信托公司通过信托产品募集资金，并以借贷方式发放给开发商用于房地产项目的开发建设房地产股权信托：信托公司通过信托产品募集资金，并以股权方式投资于房地产开发项目，用于项目开发建设。是最常见的信托

7、方式收益权信托：信托公司向投资者发行信托产品募集资金，用于购买开发商的持有物业，信托公司将购买的持有物业委托专门的管理公司经营，并将持有物业未来的租金作为投资回报的收益分配给投资者房地产债权信托与股权信托比较？与商业银行贷款类似，由信托公司扮演银行角色，将信托资金发放给开发商，开发商到期偿还本金、利息。必须满足项目“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质，项目资本金比例达到国家最低要求等条件资金成本7%-12%四证齐全后才能做房地产债权信托，资金成本高，逐渐退出房地产债权信托（不常用）股权+回购”模式，即信托计划和开发商（母公

8、司）入股一个房地产项目公司，信托计划持有的股权到期后，再由开发商溢价回购股权。信托资金充当项目资本金，可以用于支付土地出让金，资金上支持开发商取得“四证”并进行项目后续建设开发资金成本10%-12%因股权信托资金可用于支付土地款，被大量采用房地产股